РазноеАренда с последующим выкупом что значит: Аренда квартиры с последующим выкупом: как это работает

Аренда с последующим выкупом что значит: Аренда квартиры с последующим выкупом: как это работает

Содержание

Аренда жилья с выкупом. Как это работает?

Аренда жилья с выкупом – инструмент не новый, но не получивший пока широкого распространения. Доля подобных предложений на рынке Москвы и Санкт-Петербурга не превышает 5%. В остальных регионах она и того ниже. Однако сегодня, в не самый экономически успешный период, когда платежеспособность населения падает, рынок как никогда нуждается во внедрении новых механизмов покупки жилья. А все новое – это хорошо забытое старое.

Что же представляет собой процедура аренды жилья с последующим выкупом? Как она работает? И может ли она удовлетворить потребности всех участников рынка?

Внешне процедура слабо отличается от обычного найма жилья. В сделке участвуют 2 или 3 стороны:

Собственник – физическое или юридическое лицо, обладающее правом собственности на жилое помещение.
Наниматель – также физическое или юридическое лицо, желающие получить жилое помещение собственника в пользование с правом выкупа.


Посредник – агентство недвижимости, риелтор, оказывающие сопутствующие проведению сделки услуги.

Наниматель сам или через посредника находит несколько интересующих его объектов жилой недвижимости. Когда нужная квартира выбрана, между собственником и нанимателем заключается договор аренды, в котором указывается, что после выплаты определенной суммы право собственности переходим к нанимателю.

Правовые отношения собственника и нанимателя в данном случае, как и в ситуации стандартного найма жилого помещения, регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации. Закон не запрещает указывать переход права собственности от одной стороны к другой после выплаты арендатором всей суммы, указанной в договоре, или по истечении прописанного срока аренды.

После выплаты всей суммы необходимо заключить договор купли-продажи, подтверждающий переход права собственного от одной стороны к другой.

Пожалуй, самым большим плюсом и минусом такого вида сделок является их договорная составляющая. Получается, что все условия сделки регулируются договоренностями собственника и арендатора-покупателя.

С одной стороны, участники подобной сделки сами решают, что и как делать. Нет необходимости собирать справки и документы, нет ограничений по срокам и суммам выплат, а все возможные проблемы, вроде просрочки по платежу, можно решить, договорившись между собой.

С другой стороны, отсутствие четко регламентированных норм может привести к возникновению большого количества спорных ситуаций.

Как отметил Николай Сергеевич Овчинников, основатель «Федерального бюро выкупа жилья», чтобы  трений сторон не возникало, необходимо обязательно выполнить несколько условий:

«Во-первых, обязательно в договоре или приложении к нему указать размер выкупной цены квартиры. Если итоговая выкупная цена не указана, то суд признает договор незаключенным.

Во-вторых, составлять его необходимо без использования туманных формулировок, которые можно истолковать двояко. Порядок перехода права собственности должен быть четко регламентирован. Иначе, недобросовестная сторона может создать вам большие проблемы».

Кроме того, эксперт обратил внимание, что необходимо подробно расписать в договоре такие существенные условия, как порядок использования и ремонта жилья; страхование гражданской ответственности; порядок оплаты; порядок расторжения; порядок внесения изменений; порядок передачи права аренды или продажи другим лицам (супруге, кредитору, родственникам и прочим).

Важно не забывать, что взаимоотношения сторон в сделке по аренде жилья с выкупом долгосрочные. Поэтому каждый из этих пунктов может стать камнем преткновения на разных временных отрезках. И чтобы проблем не возникло важно заранее все решить. Благоприятную роль в сделке сыграет посредник, который поможет решить подобные ситуации полюбовно. Лучше договор аренды имущества с правом последующего выкупа лучше заключать в форме договора купли-продажи.

Фактически, чтобы купить жилье через механизм аренды с последующим выкупом необходимо заключить договор с собственником, в срок выплачивать оговоренную сумму платежа до полного погашения. И сегодня, когда жилье становится доступным все более узкому кругу граждан, продавцы жилья и посредники просто обязаны искать варианты, способные сделать его доступнее. Поэтому у развития аренды с правом выкупа хорошие перспективы на российском рынке недвижимости.

Поделитесь ссылкой

Аренда жилья с последующим выкупом. Как это работает?

Photo by Leohoho on Unsplash

Вы находитесь на стадии покупки квартиры? Прочитайте нашу статью, возможно, аренда с последующим выкупом решит некоторые ваши проблемы.
Вариант аренды квартиры с последующим выкупом может быть удобен в разных случаях.
Скажем, у вас нет полной суммы для выкупа квартиры и вы не планируете брать ипотеку.

В этом случае вы можете договориться с владельцами недвижимости, что пока будете жить в квартире на условиях аренды. Имущество ещё остается в собственности владельцев, но деньги за аренду уже идут в счет оплаты квартиры.

Эти нюансы обязательно нужно прописать в договоре, который будет составлен при участии квалифицированного юриста.
По Гражданскому кодексу РФ в договоре аренды может быть указано, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Вряд ли кто-либо из владельцев будет согласен на то, что вы будете выплачивать всю сумму оплаты путем аренды. Срок получится приличный. Поэтому вы должны рассчитывать, что в ближайшем времени у вас появятся деньги для полного расчета.
Например, вы выставили свою квартиру на продажу и, пока она продается, уже нашли новую жилплощадь и заехали в нее по условию аренды. Ваша квартира продалась — вы выкупили новую квартиру.
Бывают ситуации, когда люди хотят арендовать квартиру на 10 и более лет, при этом закрепив за собой право дальнейшего выкупа. Аналогично ежемесячные отчисления идут в счет будущей оплаты. Например, это вариант, если есть проблемы с оформлением ипотеки. Но подобные сделки встречаются крайне редко.
Так как продавцу не выгодны такие условия.

Зачем собственнику продавать квартиру с предварительной арендой?

Как правило, продавец не сдает квартиру на длительный срок при условии выплат в счет дальнейшей покупки. Ему выгоднее просто сдавать квартиру, не уменьшая стоимость ее продажи в будущем. Например, на полученные от аренды деньги сделать ремонт и продать. Поэтому срок аренды обычно не превышает полугода.
Однако собственнику тоже может быть удобна сдача квартиры. Скажем, владелец хочет продать квартиру, но пока есть некоторые трудности: нет времени/проблемы с бумагами/нужно выписать кого-то из квартиры и т.д. Однако сам собственник в квартире уже не живет. Сдавать жилплощадь на короткий срок проблематично, так как многие съемщики предпочитают длительную аренду. Чтобы в дальнейшем продажа не заняла много времени, покупателя находят сразу и при этом уже в счет аренды получают от него деньги, которые могут быть нужны на решение текущих проблем.
На что обратить внимание в договоре:
  • не допускать двоякого толкования формулировок договора, которые могут стать причиной отказа в выкупе;
  • договор аренды, предусматривающий дальнейший переход права собственности, заключается по форме договора купли-продажи;
  • размер аренды и выкупной цены должны быть оговорены и прописаны.
То есть:
  1. заключаем договор купли-продажи с условием аренды,
  2. выплачиваем ежемесячные платежи,
  3. заключаем договор купли-продажи.
Стороны обязательно прописывают срок аренды, размер месячной оплаты и выкупного платежа. Обратите внимание, что, как правило, на такую сделку соглашаются владельцы квартир, которым сложно продать свою квартиру или есть какие-либо проблемы.

Договор аренды квартиры с последующим выкупом

]]>

Подборка наиболее важных документов по запросу Договор аренды квартиры с последующим выкупом

(нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Формы документов: Договор аренды квартиры с последующим выкупом

Судебная практика: Договор аренды квартиры с последующим выкупом Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Апелляционное определение Московского городского суда по делу N 33-417785/2020
Категория спора: 1) Продажа недвижимости; 2) Коммерческий наем жилья.
Требование продавца, нанимателя: 1) О признании договора недействительным; 2) О признании договора найма недействительным, применении последствий недействительности сделки.
Обстоятельства: Истец ссылается на то, что оспариваемые договоры заключены сторонами с целью прикрыть другие сделки — договоры займа и залога квартиры.
Решение: 1) Отказано; 2) Отказано.Оценив представленные доказательства в их совокупности, установив юридически значимые для дела обстоятельства, руководствуясь положениями ст. ст. 170, 309, 310, 421, 454 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд не нашел оснований для удовлетворения требований истца о признании недействительными договора купли-продажи квартиры, договора аренды квартиры с правом выкупа, а также применении последствий недействительности сделок в виде возврата денежных средств, поскольку пришел к выводу о том, что заключая указанные договоры фио и наименование организации достигли правового результата, соответствующего данным договорам, они не противоречит закону, интересам сторон и не доказывают притворности оспариваемых сделок, поскольку не свидетельствуют о заключении данных договоров с целью предоставления займа истцу.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Договор аренды квартиры с последующим выкупом Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положения5.10. Вывод из судебной практики: Договор о предоставлении во временное владение и пользование жилого помещения с правом выкупа данного имущества арендатором, и предусматривающий выплату им арендной платы и выкупной цены, квалифицируется как договор аренды, а не найма жилого помещения.
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:

«Жилое помещение и обязательственные отношения: Монография»
(Белов В.А.)
(«Юстицинформ», 2018)Особенность заключения договора аренды жилого помещения продиктована тем, что отношения, связанные именно с арендой жилых помещений, подлежат правовому регулированию гл. 34 ГК РФ, на что указывается в п. 2 ст. 671 ГК РФ. В связи с этим необходимо сделать вывод, что договор аренды жилого помещения, заключенный на срок более одного года, подлежит государственной регистрации. Аналогичный вывод следует из следующего судебного дела: «Как правильно указали суды первой и апелляционной инстанций, изложенное свидетельствует о том, что условия спорного договора о предоставлении жилого помещения в аренду с правом последующего его выкупа арендатором, о сроке действия договора аренды, об уплате арендатором ежемесячных платежей, направленных на выплату арендной платы и на погашение выкупной стоимости арендуемого имущества, не могут быть квалифицированы как условия фактически заключенного договора найма жилого помещения, а свидетельствуют о заключении сторонами именно договора аренды жилого помещения, соответствующего положениям гл. 34 Гражданского кодекса РФ «Аренда». Договор аренды жилого помещения заключается в простой письменной форме, и если срок договора превышает один год, то в отличие от договора найма подлежит обязательной государственной регистрации (ст. 609 ГК РФ). В указанных обстоятельствах вывод суда первой инстанции о том, что представленный на регистрацию договор аренды жилого помещения в силу п. 2 ст. 609 ГК РФ подлежал государственной регистрации, правомерен. Учитывая, что регистрирующий орган не доказал наличия в действующем гражданском и жилищном законодательстве ограничений в субъектном составе договора аренды жилого помещения, суд первой инстанции обоснованно в соответствии с ч. 2 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации признал оспариваемое решение о приостановлении государственной регистрации, а в последующем решение об отказе в государственной регистрации договора аренды помещения N 3 (с правом последующего выкупа) от 18 марта 2014 г. незаконными…» .

Каковы особенности аренды с правом последующего выкупа квартиры?

Аренда с последующим выкупом квартиры – прекрасный вариант для тех, кого интересует приобретение жилья в одновременным проживанием в нем. Такой способ очень удобен, но встречается достаточно редко.

Для тех, кто озабочен проблемой покупки жилья, очень важно наличие нескольких путей ее решения. Покупка квартиры за наличный расчет – идеальный вариант для обоих сторон, так как продавец сразу же получает интересующую сумму, а покупатель освобождается от перспективы долгосрочных ежемесячных выплат и больших переплат. На деле же все получается не так радужно, большую сумму денег скопить трудно. Тогда купить жилье можно при помощи ипотеки. Тут есть свои подводные камни: это и огромные переплаты, и множество скрытых процентов, а главное – отсутствие возможности жить в квартире пока не будет накоплен необходимых порог.

Гражданское право знает еще один вид сделки, направленной на приобретение жилья. Такой вид предполагает проживание в квартире до момента ее покупки. Аренда для многих является единственной возможностью иметь жилье, хотя и не в собственности. Но при этом в месяц расходуются достаточно большие суммы денег, но квартира никогда в собственности не окажется. Грубо говоря, эти деньги уходят впустую.

Аренда жилья с правом последующего выкупа – не новый и нераспространенный вид сделок. На практике такие соглашения заключаются редко, а все потому, что хозяева квартир рассматривают недвижимость как актив, который приносит регулярный доход, и продать квартиру – значит лишиться этого ежемесячного дохода. А спрос на съем есть всегда.

Аренда жилья с последующим выкупом – иной взгляд на покупку жилья

Хотя такие сделки и заключаются крайне редко, они не исключаются в принципе. Многие продавцы квартир, а также потенциальные покупатели просто не знают о таком виде сделок. А те, кто осведомлен о такой возможности, обеспокоен большими рисками. Во-первых, в силу нераспространенности такого соглашения, практикой не выработаны никакие устойчивые правила делового оборота по таким сделкам. Во-вторых, немаловажным моментом становится цена недвижимости, которая со временем может изменятся, и на момент окончания выплат быть намного больше, нежели сумма, закрепленная в договоре. Отсюда вытекают явные недостатки сделки как для продавца, так и для покупателя.

Гораздо чаще на практике применяется покупка квартиры в рассрочку. При такой сделке покупатели также сразу заселяются в квартиру. Срок рассрочки не превышает 3 лет, так как ежемесячный платеж существенно выше, чем платеж за аренду. Для продавца такой вариант наиболее удобен во-первых, из-за его быстроты, во-вторых, из-за отсутствия серьезных рисков, которые существуют в вышеизложенном варианте. По своей же сути такие правоотношения хоть и похожи, но регулируются различными правовыми нормами. В любом случае, принятие решения о том или ином виде сделки должно осуществляться двумя сторонами. Покупатель и продавец выбирают такую сделку, которая будет удобна именно им.

Аренда с правом выкупа квартиры: как составить договор?

Аренда с последующим выкупом квартиры предполагает составление особого вида договора. Особенности его в том, что он в себе заключает основные условия не только договора аренды, но и договора купли-продажи. Бесспорно, для сторон безопаснее если такой договор будет составлен опытным юристом, так как только грамотно прописанные взаимные права и обязанности сторон позволят обезопасить и продавца, и покупателя.

Для понимания картины будущих правоотношений, стоит посмотреть положения Гражданского Кодекса Российской Федерации. В частности, необходимо посмотреть те статьи, которые касаются купли-продажи недвижимости, например, ст. 554-555 ГК РФ.

В договоре в обязательном порядке должны быть включены положения в отношении информации о сторонах договора, арендуемой недвижимости, суммы выкупа. Если одно из перечисленных условий не будет включено в соглашение, он будет считаться незаключенным, а значит, никаких правоотношений между сторонами не возникает. Немаловажно указать, что тогда, когда срок аренды истечет, предмет соглашения будет перерегистрирован на нового собственника, а также что при досрочной выплате стоимости недвижимости, этот момент наступает после последней уплаты платежа. По желанию сторон в договор могут быть включены и иные условия.

Проблемы с оценкой стоимости квартиры

Нередки такие ситуации, при которых в процессе выплаты арендных платежей стоимость недвижимости изменяется. Возможность таких изменений обязательно должна быть отражена в условиях договора. Но как именно это сделать? Во-первых, такое условие может быть включено только по желанию сторон. Но стороны могут и договориться о том, что рыночное изменение стоимости квартиры не влияет на их сделку. В таком случае никаких пересчетов суммы в будущем не будет. Во-вторых, можно включить в договор соглашение о ежемесячном пересчете платежей в соответствии с естественной инфляцией. В-третьих, можно договориться о выплате ежемесячной выкупной цены в долларах или евро. Во избежание споров и недопонимания между сторонами, лучше всего закрепить в договоре если не твердую сумму конечной цены недвижимости, то хотя бы формулу ее изменения и исчисления. Для уточнения некоторых спорных вопросов можно обратиться к Постановлению Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»

Можно включить в договор условия об изменении условий договора в отношении стоимости. Тогда продавец, скорее всего, не будет сожалеть о том, что продал свою недвижимость за «бесценок». Но вопрос в другом – согласится ли покупатель платить сумму большую, чем та, на которую он соглашался? Конечно, вероятная и обратная ситуация, когда жилье дешевеет.
Конечно, стороны могут обратиться в суд за изменением условий договора в случае существенного изменения стоимости недвижимости. Но судебная практика упорно говорит о том, что такие изменения без включения такого условия в соглашение невозможны.

Можно попытаться заключить дополнительное соглашение об изменении суммы ежемесячных выкупных платежей за недвижимость, что закреплено в ст. 614 Гражданского Кодекса. Однако сложно представить, что обе стороны с радостью согласятся на такие условия.

Аренда с выкупом квартиры отзывы о сделке достоверный источник информации

Прежде чем соглашаться на сделку, нужно внимательно изучить все ее условия и возможные риски. А рисков при таких сделках предостаточно для обеих сторон, о чем уже упоминалось в начале статьи. 

Прежде всего, покупателю нужно знать, что такого рода соглашение не всегда требует государственной регистрации. Например, если изначально договор аренды был заключен на 11 месяцев, а затем продлен, то его регистрировать нет необходимости, достаточно простой письменной формы.

В народе понятия коммерческого найма и аренды жилья давно смешались. Однако для заключения такой сделки нужно четко разграничить эти понятия. Аренда жилья – сделка, при которой одной стороной выступает юридическое лицо. А договор коммерческого найма является разновидностью аренды и регулирует отношения между физическими лицами. Вопреки расхожему мнению, такой договор не подлежит регистрации в государственных органах вне зависимости от его срока.

Отсутствие регистрация такого договора в уполномоченных органах не освобождает стороны от необходимости в последующем обращаться в государственные органы для регистрации права собственности.

Как правило, для продавца аренда с последующим выкупом квартиры может быть удобна только тогда, когда реальный доход от сделки превышает все иные возможности получения дохода от этого имущества. Собственно, в таком случае в итоговую стоимость недвижимости должна быть включена стоимость квартиры на рынке на текущий момент плюс доход с аренды квартиры за период уплаты платежей. Конечно, вся эта сумма делится на равные доли, которые выплачиваются в определенные временные промежутки. В конечном счете, стоимость такой квартиры практически равна сумме, которую покупателю пришлось бы отдать, покупая такую квартиру в ипотеку. Единственное отличие – отсутствие третьего лица в лице банка.

Конечно, покупатель при такой сделке находится в крайне шатком положении, ведь в том случае, если он не сможет внести очередной платеж, собственник квартиры может его выселить без уведомлений и предварительных разбирательств, при этом не возвращая деньги, которые были ранее уплачены, ведь эти деньги вносились за аренду. Как видно, для покупателя фактически нет никакой выгоды, хотя перед тем, как проанализировать всю сделку, она казалась весьма заманчивой. Преимущество покупателя лишь в том, что он может сразу же проживать в этой квартире. Но аналогичным образом можно покупать в ипотеку вторичное жилье.

Заключительные советы

Обращение к юристу перед заключением сделки аренды квартиры с правом последующего выкупа обязательно, если покупатель и продавец хотят себя обезопасить. Только специалист сможет правильно и грамотно составить соглашение, в соответствии с которым сделка будет признана законной. Все условия договора нужно продумать заранее, особенно стоит задуматься об условиях ответственности сторон за ненадлежащее исполнение своих обязанностей.

Лучше всего поговорить с теми, кто уже заключал подобные сделки, чтобы расспросить обо всех подводных камнях. Следует оценить свою реальную выгоду от именно такого вида сделки, не найдется ли более выгодных предложений. Стоит обратить внимание, что договор не подлежит регистрации в уполномоченных органах.

Наиболее важно стоит отнестись к положениям о возможном изменении стоимости квартиры. Квартира может подешеветь или подорожать на рынке, тогда одна из сторон останется в проигрыше. Судебные споры по таким вопросам без наличия отдельного соглашения об изменении и пересчете стоимости, либо без включения его в договор, удовлетворены не будут.

Что такое аренда с последующим выкупом?

Иногда при продаже как городской, так и загородной недвижимости рассрочка оформляется в виде аренды с правом выкупа. Чаще всего такой вариант предлагает покупатель, для которого это возможность «застолбить»дом, закрепить его за собой до выплаты всей суммы. Продавец идет на такие условия, тем более что он получает свою выгоду. Сегодня нередки ситуации, когда покупатель не обладает всей суммой, необходимой для приобретения квартиры или дома, либо по каким-то причинам не торопится отдать ее сразу. Тогда продавец часто готов предоставить специальные условия. Рассрочка в последнее время стала очень распространенным инструментом продаж. Однако она несет определенные риски для покупателя: в этом случае права на недвижимость, как и та часть средств, что уже выплачена,остаются в распоряжении продавца. Никаких обременений при этом не возникает, то есть бывший владелец формально может объект заложить, продать, сдать или обременить иным способом. Опасности можно избежать, если оформить рассрочку путем аренды с правом выкупа. Таким образом дом будет обременен арендатором. Кроме того, в случае расторжения договора или признания его недействительным фактически уплаченная сумма будет возвращена. По наблюдению специалистов, в настоящее время данная схема встречается все чаще. Конечно, главным образом в тех сегментах,которые особенно нуждаются в стимулировании продаж и где применяется дифференцированный подход к клиенту. Несколько полезных советов по составлению договора аренды с правом выкупа. Прежде всего хотелось бы отметить, что, если в договоре купли-продажи недвижимого имущества в кредит с условием о рассрочке изначально заложена единственная цель – переход права собственности, то при выкупе арендованного имущества названная цель вторична,главное — отношения, вытекающие из договора аренды. Таким образом, практика рассмотрения споров, вытекающих из описанных правоотношений,исходит из признания их арендными, несмотря на частичное применение норм гражданского законодательства о купле-продаже.

Источник: an-gorod.com.ua

Специалисты нашего Центра окажут Вам юридическую помощь по следующим категориям судебных дел, вытекающим из договора аренды недвижимости:
  • О признании договора аренды недвижимости недействительным.
  • Об обязании заключить договор аренды недвижимости.
  • О переводе на себя прав и обязанностей по заключенному договору.
  • О взыскании задолженности по арендной плате ст. ст. 309, 614 ГК и санкций за неуплату или просрочку уплаты арендных платежей.
  • О возмещении убытков.
Первый Столичный Юридический Центр.
Наш e-mail: [email protected]
Наши телефоны:
1. 8 985 763-90-66
2. 8 495 776-13-39
3. 8 985 776 13 39
Наш адрес: Москва, Георгиевский переулок, дом 1, строение1, 2-3 этаж

Аренда недвижимости, Аренда имущества, Аренда, Договор аренды, Объект аренды, Объект договора аренды, Условия аренды, Условия договора аренды

05.05.2014, 877 просмотров.




Аренда с правом выкупа: налоговые последствия

Организация, которая хочет получить в пользование то или иное имущество, может заключить с его владельцем договор аренды, или выкупить это имущество. Но есть и еще один вариант — заключить договор аренды с правом выкупа. От правильности определения условий этого договора зависит налоговая судьба передаваемого имущества.

Договор аренды имущества с правом выкупа является смешанным договором, включающим в себя положения и договора аренды и договора купли-продажи (статья 609, 624 ГК РФ). Соответственно, такому договору свойственны некоторые особенности, связанные в основном с видами имущества передаваемого в аренду (движимое, недвижимое; здание или предприятие как имущественный комплекс). В статье мы остановимся лишь на общих положениях, связанных с заключением договоров аренды с правом выкупа имущества (признаваемого для целей налогообложения налогом на прибыль основным средством).

Это не купля-продажа

Самая распространенная ошибка — отождествление договора аренды с правом выкупа с договором купли продажи в кредит. На самом деле они не имеют ничего общего. Этот вывод подтверждает и Высший арбитражный суд. Так, в пункте 2 Информационного письма от 11.01.02 № 66, посвященного вопросам аренды, сказано, что надо четко разграничивать два разных института — выкуп арендованного имущества (статья 624 ГК РФ) и продажа имущества в кредит с условием о рассрочке платежа (статья 489 ГК РФ).

В тоже время, ВАС РФ отмечает, что форма договора аренды с правом выкупа подчиняется правилам для договора купли-продажи. Дело в том, что согласно пункту 3 статьи 609 ГК РФ договоры аренды имущества, предусматривающие переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, заключаются в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества. Ко всем иным отношениям, связанным с выкупом арендованного имущества, применяются правила не о купле-продаже, а об аренде.

Оформляем договор

Оформляя договор аренды с правом последующего выкупа имущества, в его тексте надо обязательно прямо оговорить, что арендатор имеет право приобрести объект аренды в собственность.

Но если первоначально в договоре такого условия не было, то стороны могут заключить об этом дополнительное соглашение к договору, изменяющее условия аренды имущества. Дополнительное соглашение заключается в письменной форме. Если основной договор аренды подлежал государственной регистрации (например, договор аренды офисного помещения, заключенный на срок более года), то и дополнительное соглашение необходимо зарегистрировать. Если же договор был удостоверен нотариусом, то и дополнительное соглашение придется заверить у нотариуса.

Далее надо определиться с тем, при выполнении каких условий имущество действительно перейдет в собственность к арендатору. Здесь Гражданский кодекс предоставляет возможность выбрать из нескольких вариантов. Первый — имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды при условии уплаты выкупной стоимости. Второй вариант — арендатор становится собственником арендуемого имущества до истечения срока аренды, но при условии внесения арендатором всей выкупной цены. И, наконец, возможет еще один вариант — имущество перейдет в собственность к арендатору при наступлении хотя бы одного из условий: полная уплата выкупной стоимости или истечение срока аренды.

Соответственно, в договоре обязательно надо определить размер и порядок уплаты выкупной стоимости имущества. В противном случае, в договоре не будет существенного условия, и такой договор будет считаться незаключенным (не порождающим обязательств для сторон).

Выкупная стоимость

Порядок определения выкупной стоимости является крайне важным условием, существенным для обеих сторон договора аренды с правом выкупа. Анализируя пункт 2 статьи 624 ГК РФ можно прийти к выводу, что выкупная стоимость объекта аренды можно сформировать следующими способами. Во-первых, размер выкупной стоимости принимается равным сумме арендных платежей за весь период аренды. При этом, арендатор для выкупа здания не должен больше вносить никаких дополнительных платежей.

Во-вторых, сумма арендных платежей определяется отдельно, а выкупная стоимость имущества отдельно. При этом арендная плата может, как засчитываться в покупную стоимость, так и нет. Соответственно, в таком случае, арендатор для выкупа имущества должен будет внести дополнительную плату.

Налоговые последствия

При заключении договора аренды с правом выкупа сторонам необходимо учитывать, что право собственности на объект аренды перейдет к арендатору только при выполнении всех условий, закрепленных в договоре (истечение срока аренды, внесение выкупной стоимости). Следовательно, до этого момента обязанность по начислению амортизации на объект аренды, как в бухгалтерском, так и в налоговом учете будет лежать на арендодателе.

Первоначальная стоимость имущества, выкупленного арендатором, напрямую зависит от того, как в договоре определена выкупная стоимость арендуемого имущества.

Если в договоре выкупная цена определена как сумма всех арендных платежей, внесенных за время аренды, то арендатор в итоге может получить имущество с нулевой первоначальной стоимостью. Объясним почему. Согласно пункту 1 статьи 257 Налогового кодекса первоначальная стоимость основного средства определяется как сумма расходов на его приобретение, сооружение, изготовление, доставку и доведение до состояния, в котором оно пригодно для использования. Расходы в виде арендных платежей, произведенные арендатором, включаются в состав прочих расходов, связанных с производством и реализаций (подпункт 10 пункта 1 статьи 264 НК РФ). Следовательно, арендные платежи не могут признаваться расходами, формирующими первоначальную стоимость амортизируемого имущества.

В тоже время, передачу выкупленного имущества в рассматриваемом случае нельзя признать безвозмездной. Ведь условие о выкупе имущества подразумевает возмездность передачи права собственности. Таким образом, в случае определения в тексте договора размера выкупной стоимости имущества как совокупности арендных платежей, арендатор примет в собственность имущество с «нулевой» первоначальной стоимостью.

А вот если выкупная стоимость имущества выделена отдельной суммой, размер первоначальной стоимости амортизируемого имущества будет равен выкупной стоимости, закрепленной в договоре. При этом арендные платежи ежемесячно будут уменьшать сумму выкупной стоимости, определенную договором. Но на счетах бухгалтерского учета ежемесячное уменьшение выкупной цены не отражается, так как выкуп арендованного имущества является правом, а не обязанностью арендатора. В бухгалтерском учете арендодателя данное право не может быть признано доходом от реализации имущества, так как отсутствует уверенность в том, что может произойти увеличение экономических выгод арендодателя (пункт 12 ПБУ 9/99 «Доходы организации»). Например, договор может быть расторгнут, если арендатор не выплатит выкупную цену здания.

При получении же арендодателем платежа, которым будет полностью погашена остаточная выкупная стоимость и при условии, что такой платеж произведен не за сдачу имущества в аренду, сумму полученной остаточной выкупной стоимости должен отразить в качестве операционного дохода от продажи основного средства (пункт 7 ПБУ 9/99 «Доходы организации»).

Таким образом, по нашему мнению, в договоре аренды с правом выкупа целесообразно проводить четкое разделение между выкупной ценой и суммой арендных платежей.

Сергей БАРЫШНИКОВ

Аренда недвижимости с правом выкупа в Италии — разбираемся в вопросе

Концепция проста: как только вы определили интересующую вас недвижимость — всегда при условии, что владелец/застройщик согласен на данный вид решения — вы заселяетесь в дом в качестве арендатора и через некоторое время, установленное договором, становитесь его владельцем (безусловно, существуют некоторые условия, которые нужно выполнить, о чем далее).

Аренда с правом выкупа — сравнительно недавняя схема приобретения жилья для Италии, хотя в других странах, таких как Великобритания или США, она уже давно широко применяется. Италия сделала ее допустимой только в 2014 году, благодаря указу Sblocca Italia. В тексте закона вводятся важные правила как в отношении защиты сторон (нынешний владелец и арендатор-будущий владелец), так и в отношении возможности переписать договор, сняв трехлетний предел эффективности и продлевая его до максимум 10 лет.

Аренда с правом выкупа: что это?

Аренда с правом выкупа — схема приобретения жилья, с помощью которой можно постепенно приобрести недвижимость, выплачивая арендную плату, заселившись в нее сперва в качестве арендатора.

Все это установлено в одном договоре. Это означает, что вам не нужно сначала заключать с владельцем договор аренды, а затем оформлять договор купли-продажи. Стороны заключают единый договор, в котором указываются как условия аренды, так и цену объекта. Цена недвижимости впоследствии может быть пересмотрена только по согласию обеих сторон.

Аренда с правом выкупа: как это работает?

Договор должен быть оформлен через нотариуса. Контракт будет внесен в Реестр недвижимости на 10 лет. Срок действия контракта может составлять от 3-х лет до максимум 10 лет, если стороны согласны.

Что происходит в эти сроки? Прежде всего, вам придется заплатить задаток, сумма которого будет согласована с владельцем недвижимости. Как правило, депозит составляет около 5-6% от конечной стоимости. Это означает, что за квартиру, которая стоит 150 тысяч евро, вы заплатите около 9000 евро в качестве залога. После этого вы начинаете жить в этом доме в качестве арендатора, оплачивая установленную в договоре арендную плату каждый месяц.

К крайнему сроку, установленному в договоре, вы сможете стать владельцем недвижимости во всех отношениях, заплатив разницу между той суммой, которая накопилась в процессе выплаты арендной платы плюс уплаченный вначале депозит, и оговоренной стоимостью недвижимости.

Таким образом, к примеру, приобретая недвижимость, которая стоит 150 тысяч евро, если вы вместе с владельцем решили закрыть сделку через 10 лет, уплачивая 500 евро каждый месяц в качестве арендной платы, вы заплатите в течение 10 лет 60 000 евро, плюс депозит в 9000 евро, вы достигните цифры в 69000 евро. Чтобы стать полноправным владельцем, вам нужно будет добавить 81 тысячу евро к концу завершения контракта.

Аренда с правом выкупа: что произойдет, если я не заплачу арендную плату?

Если в определенный момент вы находитесь в затруднительном положении и не можете платить арендную плату, это серьезно? Да, потому что в случае неуплаты определенного количества ежемесячных платежей (не менее одной двадцатой от общей суммы, согласно закону) вы должны будете покинуть дом, без возможности получить обратно уплаченные деньги.

Аренда с правом выкупа: преимущества

Наиболее важными из преимуществ являются:

  • возможность немедленно занять недвижимость без необходимости немедленно платить ее полную стоимость;
  • проще получить кредит, чтобы оплатить окончательный баланс, так как вы будете просить у банка меньшую сумму, ввиду того, что часть денег уже выплачена;

  • страхование жилья и налоги на его содержание оплачивает владелец.

Кроме этого, как сообщалось выше, закон, регулирующий «Rent to buy», требует регистрации договора в реестре недвижимости. Это обеспечивает большую защиту прав покупателя. По сути, регистрация защищает будущего владельца от любых обстоятельств, которые могут возникнуть у продавца до окончательного завершения сделки. К примеру, если появляется третье лицо, заинтересованное в покупке и готовое заплатить немедленно и больше, права покупателя/арендатора защищены.

В любой момент потенциальный покупатель/арендатор может отказаться от завершения сделки. При этом текущий владелец не имеет права расторгнуть договор в одностороннем порядке и, как указано выше, продать объект третьему лицу.

Более того, если покупка не состоялась, гарантируется возврат части уплаченной арендной платы.

Что произойдет, если я не куплю дом в конце действия договора?

Если по истечении срока аренды вы не хотите/не можете приобрести жилье, у вас есть возможность продолжить жить там в качестве арендатора, даже если вы потеряете все льготы. В противном случае вы всегда можете покинуть недвижимость.

Аренда

или продажа в рассрочку?

Лизинг

Определите «экономическую реальность» ваших сделок с опционами на аренду — или завещание IRS.

Дональд Дж.Валачи, CCIM |

Аренда с опционом на покупку, также известная как «опцион аренды», является обычным договором с недвижимостью. Важный вопрос об уплате подоходного налога в сделках с опционом на аренду заключается в том, сдает ли арендатор имущество в аренду или, как экономическая реальность, продажа в рассрочку произошла до того, как арендатор воспользовался опционом на покупку.

Ответ на этот вопрос зависит от анализа всех сопутствующих факторов, поскольку ни один фактор не определяет, является ли опцион аренды в экономической реальности продажей.Как заметил Джеральд Дж. Робинсон, известный налоговый орган, в Федеральном налогообложении недвижимого имущества, определение включает изучение многих факторов, «включая условия аренды, сопутствующие экономические обстоятельства и намерения сторон… …Совокупность контрольных признаков приводит к выводу, что исполнение опциона было практически гарантировано с самого начала, так что рассмотрение всей сделки как продажи оправдано».

Если вариант аренды рассматривается как продажа, возможны два важных налоговых последствия:

  • Изменение времени перехода права собственности на имущество.При «настоящем» опционе на аренду право собственности переходит при реализации опциона. Если сделка рассматривается как продажа, то право собственности переходит, когда стороны подписывают первоначальное соглашение. (Для изучения налоговых последствий «настоящего» варианта аренды см. «Рассмотрите последствия ваших вариантов», CIREJ, весна 1995 г., стр. 21.)
  • Изменен характер опционного платежа и арендных платежей в течение срока аренды.

Поскольку налоговый режим сделки покупки сильно отличается от сделки аренды, важно понимать факторы, которые могут привести к тому, что Налоговая служба (IRS) будет квалифицировать сделку с опционом на аренду как продажу.

Аренда или продажа?
Как уже отмечалось, основной налоговый вопрос в сделках с опционом на аренду заключается в том, будет ли IRS считать, что продажа произошла до того, как арендатор фактически воспользуется опционом на покупку. В целом, если все экономические обстоятельства на момент заключения договора об аренде указывают на высокую вероятность того, что арендатор воспользуется опционом, Налоговая служба США, скорее всего, отнесет этот опцион к аренде как продажу. Если арендатор приобретает долю в собственности в течение срока аренды, это увеличивает вероятность того, что он воспользуется опционом на покупку, потому что это единственный способ защитить свои «инвестиции».»

Условия аренды. Арендные платежи подлежат вычету только в отношении имущества, на которое арендатор не имеет права собственности или доли в капитале. Два фактора указывают на то, что арендатор приобретает долю в собственности:

  • выплата арендной платы в сумме, которая существенно превышает фактическую справедливую рыночную стоимость аренды недвижимости; и
  • сумма арендных платежей и цена опциона приблизительно соответствуют справедливой рыночной стоимости имущества.

Сочетание завышенной арендной платы и цены опциона ниже рыночной, как правило, подтверждает, что арендатор приобретает долю в собственности.Например, предположим, что Адамс соглашается арендовать промышленное здание у Бейкера на два года по годовой арендной плате в размере 120 000 долларов. В то же время Адамс платит Бейкеру 20 000 долларов за опцион на покупку недвижимости по истечении двух лет за 240 000 долларов. На момент заключения договора об аренде справедливая рыночная стоимость имущества составляет 500 000 долларов США, а годовая справедливая арендная плата составляет 50 000 долларов США.

Адамс приобретает акции на сумму 70 000 долларов в год в течение двухлетнего периода аренды (ежегодная арендная плата в размере 120 000 долларов — рыночная арендная плата в размере 50 000 долларов).Кроме того, общая сумма платежей, произведенных Адамсом, равна стоимости имущества (20 000 долларов опциона + 120 000 долларов арендной платы [год № 1] + 120 000 долларов арендной платы [год № 2] + 240 000 долларов цены опциона = 500 000 долларов справедливой рыночной стоимости). Таким образом, экономические обстоятельства на момент заключения договора указывают на то, что опцион аренды в экономической реальности представляет собой продажу, а опционный платеж в размере 20 000 долларов США является авансовым платежом.

Сделка с опционом на аренду, описанная в этом примере, будет рассматриваться как продажа для целей налогообложения, поскольку суммы арендной платы настолько велики, что арендатор экономически вынужден воспользоваться опционом.Более того, доказательства в данном случае еще более убедительны, поскольку завышенная арендная плата и низкая цена опциона в сумме составляют приблизительную рыночную стоимость недвижимости.

Однако сам по себе тот факт, что цена опциона является ценой «сделки», сам по себе не приводит к тому, что сделка по аренде с опционом характеризуется как продажа. Если цена опциона составляет значительную часть справедливой рыночной стоимости имущества, арендная плата приблизительно равна фактической справедливой рыночной стоимости аренды, а арендные платежи не применяются к покупной цене, опцион аренды не будет характеризоваться как продажа. .

IRS может прийти к тому же выводу в этом примере, если цена опциона на недвижимость установлена ​​по рыночной стоимости, но арендная плата и платежи опциона применяются к цене опциона. Например, предположим те же факты, что и в предыдущем примере, за исключением того, что цена опциона составляет 500 000 долларов, а к цене опциона следует применить платеж по опциону в размере 20 000 долларов и два ежегодных арендных платежа по 120 000 долларов. Когда Адамс реализует опцион на покупку, он платит Бейкеру 240 000 долларов (цена опциона 500 000 долларов — оплата опциона 20 000 долларов — арендная плата 120 000 долларов [год № 1] — арендная плата 120 000 долларов [год № 2] = 240 000 долларов).

Другие экономические обстоятельства. Помимо стоимости аренды и цены опциона, при определении того, следует ли рассматривать опцион аренды как продажу для целей налогообложения, могут учитываться и другие экономические факторы. При анализе сделок с опционами на аренду каждый из следующих факторов считался свидетельством, указывающим на продажу:

  • Аренда требует, чтобы арендатор внес существенные улучшения в имущество, и арендатор может окупить свои инвестиции, только воспользовавшись опционом.
  • Часть арендных платежей может быть определена как замена процентов по кредиту.
  • Соглашение предусматривает зачет арендной платы в счет цены опциона. Это справедливо даже в том случае, если и стоимость аренды, и цена опциона установлены по справедливой рыночной стоимости.

Что касается ситуации в третьем пункте, арендатор платит за аренду не больше, чем было бы в случае отсутствия опциона. Таким образом, арендатор не приобретает собственный капитал в течение срока аренды.Однако, если арендная плата может быть применена к цене опциона, сделка с опционом на аренду выглядит как продажа в рассрочку с единоразовым платежом. Это особенно верно, когда арендные платежи приблизительно равны сумме платежей в рассрочку, которую внес бы арендатор, учитывая график погашения кредита с рыночной процентной ставкой.

Однако нет уверенности, что арендатор воспользуется опционом. Таким образом, если арендатор может продемонстрировать IRS, что причина выбора в аренде заключается в том, что продажа была невозможна из-за экономических условий, вариант аренды, скорее всего, будет поддержан.Как говорит Майкл П. Сэмпсон в Налоговом справочнике по жилой недвижимости: «…если вы можете продемонстрировать, что причиной выбора в аренду является невозможность продажи за наличные из-за экономических условий, форма сделки как вариант аренды вероятно, останется в силе. Например, это может быть случай, когда ваша цель состоит в том, чтобы связать собственность во время жесткого денежного рынка, с ожиданием, что в течение периода опциона вы сможете получить институциональное финансирование».

Намерение Сторон.В ряде случаев суд постановил, что намерения сторон определяют, следует ли рассматривать сделку с опционом на аренду как продажу, вместо того, чтобы полагаться на уже обсуждавшиеся строго экономические критерии. Если стороны полагали, когда они заключали сделку, что взимаемая арендная плата отражает справедливую рыночную арендную плату и что цена опциона отражает добросовестную оценку будущей стоимости имущества, опцион аренды, скорее всего, будет поддержан.

Поскольку намерения сторон носят субъективный характер, ожидается, что агент IRS или судья подтвердят эти намерения экономическими обстоятельствами, окружающими сделку.Как предполагает «Налоговые факторы в операциях с недвижимостью»: «Хотя существуют полномочия для реализации намерения сторон, на практике сторонам будет трудно продемонстрировать субъективное намерение, которое отличается от вывода, сделанного на основании объективных доказательств. .» Соответственно, рассмотренные выше экономические факторы будут иметь значение даже в том случае, если намерение сторон считается решающим фактором.

Налоговые последствия для арендатора и арендодателя
Если IRS характеризует опцион аренды как продажу в рассрочку для целей подоходного налога, предполагается, что право собственности на имущество было передано в момент, когда арендатор уплатил арендодателю опционный платеж и началась аренда.Это время значительно меняет налоговые последствия как для арендатора, так и для арендодателя.

Арендатор как покупатель. Налоговые последствия для арендатора-покупателя следующие:

  • Арендатору не разрешается вычитать свои арендные платежи как таковые.
  • Арендатору будет разрешено вычесть амортизацию на основе части предполагаемой покупной цены, отнесенной на амортизируемые улучшения. Кроме того, арендатор может также вычесть другие расходы, связанные с эксплуатацией имущества.
  • Часть арендных платежей, производимых арендатором, будет переквалифицирована в процентные платежи и будет рассматриваться как вычитаемые проценты для целей подоходного налога. Сумма процентного вычета для арендатора будет рассчитываться в соответствии с «правилами вмененного процента». Часть арендных платежей, учитываемых как платежи по основному долгу, считается частью покупной цены и, таким образом, добавляется к налоговой базе арендатора-покупателя недвижимости.

Арендодатель как продавец.Для арендодателя налоговые последствия того, что сделка по аренде с опционом характеризуется как продажа, следующие:

  • Плата по опциону рассматривается как авансовый платеж. Поскольку арендодатель не получил все денежные средства в счет своего капитала, к сделке будет применяться метод отчетности в рассрочку. Таким образом, оплата опциона будет рассматриваться как первоначальный платеж, полученный в год «продажи» по методу рассрочки.
  • Арендные платежи, полученные арендодателем-продавцом по договору аренды, учитываются как часть продажной цены.В частности, часть каждого платежа в рассрочку является налогооблагаемой прибылью. Поскольку в арендных платежах проценты не указаны, их необходимо условно исчислить.
  • Переклассифицированные арендные платежи приведут либо к долгосрочному приросту капитала, либо к обычным убыткам. Это предполагает, что недвижимость находилась во владении более одного года на момент подписания договора об аренде и что арендодатель-продавец не был «дилером» недвижимости в отношении рассматриваемой собственности.
  • Обычный доход (доход от аренды) преобразуется в прирост капитала (выручка от продажи).В результате применимая налоговая ставка может быть ниже. Кроме того, сумма отчетного дохода будет ограничена прибылью от продажи, если таковая имеется.
  • Арендодателю не разрешается вычитать амортизационные отчисления или другие расходы на аренду, поскольку считается, что арендодатель продал имущество. Вместо этого арендатору-покупателю будет разрешено вычитать амортизацию и другие операционные расходы.

Несмотря на то, что вариант аренды является ценной стратегией во многих ситуациях, его следует использовать с большой осторожностью.Всегда существует угроза того, что IRS может рассматривать сделку с опционом на аренду как продажу, а аренду как просто средство финансирования. Арендная плата, значительно превышающая справедливую рыночную арендную плату, в сочетании с опционной ценой «сделки» указывает на то, что сделка, скорее всего, будет характеризоваться как продажа и что арендные платежи фактически являются платежами в рассрочку по покупной цене. Таким образом, как арендные платежи, так и цена опциона должны устанавливаться сторонами с учетом текущей рыночной стоимости и арендной платы за аналогичные объекты.И стороны должны быть готовы обосновать свои оценки арендной платы и покупной цены, если сделка позже будет оспорена IRS. Арендную стоимость и стоимость имущества лучше всего установить с помощью независимой оценки экспертов.

сек.правительство | Порог частоты запросов превысил

Чтобы обеспечить равный доступ для всех пользователей, SEC оставляет за собой право ограничивать запросы, исходящие от необъявленных автоматических инструментов. Ваш запрос был идентифицирован как часть сети автоматизированных инструментов, выходящих за рамки приемлемой политики, и будет управляться до тех пор, пока не будут предприняты действия по объявлению вашего трафика.

Пожалуйста, заявите о своем трафике, обновив свой пользовательский агент, включив в него информацию о компании.

Для получения рекомендаций по эффективной загрузке информации из SEC.gov, включая последние документы EDGAR, посетите страницу sec.gov/developer. Вы также можете подписаться на получение по электронной почте обновлений программы открытых данных SEC, включая передовые методы, которые делают загрузку данных более эффективной, и улучшения SEC.gov, которые могут повлиять на процессы загрузки по сценарию. Для получения дополнительной информации обращайтесь по адресу [email protected]

Для получения дополнительной информации см. Политику конфиденциальности и безопасности веб-сайта SEC. Благодарим вас за интерес, проявленный к Комиссии по ценным бумагам и биржам США.

Идентификатор ссылки: 0.67fd733e.1646190831.3eac400

Дополнительная информация

Политика безопасности Интернета

Используя этот сайт, вы соглашаетесь на мониторинг и аудит безопасности. В целях безопасности и для обеспечения того, чтобы общедоступные услуги оставались доступными для пользователей, эта правительственная компьютерная система использует программы для мониторинга сетевого трафика для выявления несанкционированных попыток загрузить или изменить информацию или иным образом нанести ущерб, включая попытки отказать в обслуживании пользователям.

Несанкционированные попытки загрузки информации и/или изменения информации в любой части этого сайта строго запрещены и подлежат судебному преследованию в соответствии с Законом о компьютерном мошенничестве и злоупотреблениях от 1986 года и Законом о защите национальной информационной инфраструктуры от 1996 года (см.S.C. §§ 1001 и 1030).

Чтобы гарантировать, что наш веб-сайт хорошо работает для всех пользователей, SEC отслеживает частоту запросов контента SEC.gov, чтобы гарантировать, что автоматический поиск не повлияет на способность других получать доступ к контенту SEC.gov. Мы оставляем за собой право блокировать IP-адреса, отправляющие чрезмерные запросы. Текущие правила ограничивают количество пользователей до 10 запросов в секунду, независимо от количества компьютеров, используемых для отправки запросов.

Если пользователь или приложение отправляет более 10 запросов в секунду, дальнейшие запросы с IP-адреса (адресов) могут быть ограничены на короткий период.Как только количество запросов упадет ниже порогового значения на 10 минут, пользователь может возобновить доступ к контенту на SEC.gov. Эта практика SEC предназначена для ограничения чрезмерных автоматических поисков на SEC.gov и не предназначена и не ожидается, что она повлияет на отдельных лиц, просматривающих веб-сайт SEC.gov.

Обратите внимание, что эта политика может измениться, поскольку SEC управляет SEC.gov, чтобы обеспечить эффективную работу веб-сайта и его доступность для всех пользователей.

Примечание: Мы не предлагаем техническую поддержку для разработки или отладки процессов загрузки по сценарию.

Должен ли я арендовать или купить свою следующую машину?

Когда дело доходит до покупки автомобиля, решение о покупке или аренде автомобиля может быть очень напряженным. Как человек, который недавно купил новую машину, весь процесс может быть нервным, если вы не проявите должную осмотрительность в своем исследовании. Покупатели автомобилей постоянно бомбардируются различными стимулами дилеров, заставляющими вас принимать быстрые решения, находясь на стоянке. По правде говоря, нет простого ответа, когда дело доходит до покупки или аренды.Решение зависит как от вашего личного, так и от финансового положения. Ниже приведены некоторые моменты для размышления, когда вы решаете, покупать или арендовать свой следующий автомобиль.

Преимущества лизинга

Меньшие ежемесячные платежи: Одним из основных преимуществ лизинга автомобиля являются низкие ежемесячные платежи. При аренде арендатор платит только за моральный износ автомобиля плюс проценты. Для традиционного автокредита ваши ежемесячные платежи определяются суммой кредита и суммой процентов, которые вы должны платить в течение срока кредита.Если вы рассчитываете на минимальные ежемесячные расходы, то лизинг — отличный вариант. Ниже приведен гипотетический пример между ежемесячными платежами по лизингу или покупке автомобиля. В этом примере ваш арендный платеж составит 262,08 доллара США по сравнению с платежом по кредиту в размере 372,93 доллара США. Это основано на цене в 20 000 долларов США и 36-месячной аренде по сравнению с 60-месячной ссудой. Подробную информацию о стоимости аренды и покупки можно увидеть в таблице ниже. 1

Купить
Цена 20 000 долларов.00
Процентная ставка 4%
Первоначальный взнос 1000,00 $
Прочие сборы купить $0,00
Норма амортизации 20%
Налог с продаж 1 250,00 $
Сумма кредита 20 250,00 $
Оплата кредита 372,93 $

Аренда
Цена 20 000 долларов.00
Процентная ставка 4%
Первоначальный взнос 1000,00 $
Прочие сборы за аренду 500,00 $
Остаточный процент 60%
Гарантийный депозит 500,00 $
Х х
Оплата кредита 262,08 $

Новый автомобиль каждые несколько лет: Еще одним преимуществом лизинга является то, что вы можете ездить на совершенно новом автомобиле каждые пару лет.Аренда автомобилей обычно составляет от 24 до 36 месяцев. По истечении срока аренды вы можете продлить отдельный договор аренды на совершенно новый автомобиль. Новый автомобиль может поставляться с гарантийным покрытием на ремонт, что снижает потенциальные расходы, связанные с ремонтом наличными.

Выгодные поощрения производителей и специальные предложения по аренде: Автопроизводители часто предлагают пакетные поощрения и скидки для продвижения аренды автомобилей. К ним относятся скидки наличными, субсидируемые процентные ставки или субсидируемая остаточная стоимость.Эти льготы основаны на завышенной остаточной стоимости, а это означает, что оценочная стоимость автомобиля в конце срока аренды нереально высока. 2

Недостатки лизинга

Нет собственности: Хотя более низкие ежемесячные платежи могут быть привлекательными для покупателей автомобилей, следует помнить об одном важном моменте: арендные платежи не заканчиваются переходом в собственность. Если вы не выберете вариант выкупа в конце срока аренды, вы будете продолжать вносить ежемесячные арендные платежи без накопления собственного капитала.С точки зрения непрофессионала, вы всегда будете вносить платежи в пользу актива, которым не будете владеть.

Более низкая гибкость в отношении миль: Поскольку ваши ежемесячные платежи основаны на износе автомобиля плюс проценты, лизинг всегда предусматривает ограничения по пробегу. Причина в том, что автодилер не хочет, чтобы ваш автомобиль амортизировался быстрее, чем ожидаемая остаточная стоимость в конце аренды. Годовой лимит пробега варьируется от 10 000 до 15 000 миль в год, причем большинство из них приходится на 12 000 миль.Большинство лизинговых компаний взимают на 0,15-0,20 цента за милю сверх суммы, разрешенной в контракте, а это означает, что вы обязаны платить дополнительно 150-200 долларов за каждую тысячу миль.

Требование комплексного страхования и страхования от несчастных случаев: Лизинговые компании обычно требуют, чтобы арендатор включил в свой автомобильный полис комплексное страхование и страхование от несчастных случаев. Арендодатели также требуют, чтобы арендаторы несли более высокие пределы ответственности за телесные повреждения. Эти требования означают, что лизинг может обойтись дороже, чем страхование автомобиля. 3

Преимущества покупки

Ежемесячные платежи заканчиваются переходом в собственность: Хотя первоначальная стоимость покупки автомобиля выше, чем при аренде, преимущество заключается в том, что ваши ежемесячные платежи заканчиваются переходом в собственность. После того, как автомобиль окупится, вы можете отложить деньги, которые ранее использовались для ежемесячных платежей, для покрытия будущих расходов на техническое обслуживание.

Без ограничения пробега: В отличие от аренды автомобиля, при покупке автомобиля вы не ограничены годовым лимитом пробега.Это дает покупателю больше гибкости в выборе того, как он хочет использовать свой автомобиль. Если вы тот, кто проезжает на автомобиле более 15 000 миль в год, то покупка будет подходящим вариантом.

Плата за отсутствие износа: Хотя ремонт и техническое обслуживание обычно покрываются арендой автомобиля, дилерские центры могут взимать дополнительную плату за чрезмерный износ. В то время как покупатели автомобилей самостоятельно покрывают расходы на техническое обслуживание, вы никогда не будете беспокоиться о дополнительной плате за сверхнормальный износ.

Недостатки покупки

Более высокие ежемесячные платежи: В отличие от лизинговых платежей, где ежемесячные платежи основаны на ожидаемой амортизации автомобиля плюс проценты, традиционный платеж по кредиту определяется суммой кредита, процентной ставкой и сроком кредита. Это делает ежемесячные платежи за автомобиль выше в краткосрочной перспективе по сравнению с ежемесячными арендными платежами.

Увеличенный первоначальный взнос: Чтобы снизить ежемесячные платежи и получить наилучшую ставку по кредиту, покупатели автомобилей должны внести более высокий первоначальный взнос.Общее практическое правило: стремитесь покрыть не менее 20% покупной цены автомобиля за счет первоначального взноса. Это может быть непривлекательно для покупателей автомобилей с ограниченными денежными запасами.

Амортизация: Нематериальной стоимостью владения автомобилем является амортизация. В тот момент, когда вы выезжаете из автопарка, покупатели автомобилей подвержены колебаниям амортизации и стоимости при перепродаже. По мнению отраслевых экспертов, стоимость автомобиля падает на 20% в первый год владения, при этом каждый год теряется в среднем около 15% своей стоимости. 4  Амортизация и стоимость при перепродаже зависят от марки, модели, года выпуска и типа автомобиля.

Что для меня лучший вариант?

В конце концов, один вариант по своей сути не лучше другого, все зависит от личных предпочтений и ваших финансовых возможностей. Если вы цените более низкие ежемесячные платежи и не совершаете ежегодные поездки по пересеченной местности, то лизинг может быть лучшим вариантом для вас. С другой стороны, если вы цените право собственности на свои активы и склонны преодолевать тысячи миль в пути, то покупка может быть лучшим вариантом.Ключевым аспектом вашего решения является уверенность и комфорт в исследовании, которое вы провели, когда идете на автомобильную стоянку.

Modera Wealth Management, LLC («Modera») является зарегистрированным SEC инвестиционным консультантом с офисами в Массачусетсе, Нью-Йорке, Нью-Джерси, Пенсильвании, Северной Каролине, Джорджии и Флориде. Modera может вести бизнес только в тех штатах, в которых она зарегистрирована или имеет право на освобождение или исключение из требований регистрации. Регистрация SEC не предполагает какого-либо уровня навыков или обучения.Для получения информации о нашем регистрационном статусе, сборах и услугах, пожалуйста, свяжитесь с нами или посетите веб-сайт публичного раскрытия информации инвестиционного консультанта ( www.adviserinfo.sec.gov ), чтобы получить копию нашего заявления о раскрытии информации, изложенного в форме АДВ Часть 2А. Пожалуйста, внимательно прочитайте заявление о раскрытии информации, прежде чем инвестировать или отправлять деньги.

Эта статья предназначена для распространения общей информации о консультационных услугах Modera по инвестициям и финансовому планированию, которые подходят не всем.Ничто в настоящем документе не должно толковаться или истолковываться как инвестиционный совет, юридический, налоговый или бухгалтерский совет, а также как персонализированное финансовое планирование, налоговое планирование или совет по управлению капиталом. По юридическим, налоговым и бухгалтерским вопросам мы рекомендуем вам обратиться за консультацией к квалифицированному юристу или бухгалтеру. Эта статья не заменяет индивидуальное инвестиционное или финансовое планирование от Modera. Нет никакой гарантии, что взгляды и мнения, выраженные в настоящем документе, воплотятся в жизнь, и приведенная здесь информация не должна рассматриваться как приглашение к участию в конкретной стратегии инвестирования или финансового планирования.Заявления, информация и мнения, выраженные в этой статье, могут быть изменены без предварительного уведомления.

Инвестиции в рынки сопряжены с прибылью и убытками и могут не подходить для всех инвесторов и не должны рассматриваться как предложение купить или продать какую-либо ценную бумагу или принять участие в определенной стратегии инвестирования или финансового планирования. Распределение активов и инвестиционные стратегии отдельных клиентов различаются в зависимости от степени диверсификации и других факторов.Диверсификация не гарантирует прибыль или гарантию от убытков.

Ежемесячные действия арендатора по покупке опциона: сохранился ли опцион после окончания первоначального срока аренды?

Срок аренды заканчивается, но арендатор, тем не менее, остается во владении. Арендатор становится ежемесячным арендатором на тех же условиях, что и договор аренды, который закончился. Но что, если заключенный договор аренды содержал опцион на покупку помещения? Было ли использование этого варианта правоприменимым для оставшейся части/арендатора?

Валерия Макмиллан и Родерик Фрэнсис (арендаторы) подали в суд на Christoper Marengo за конкретное исполнение опциона на покупку, содержащегося в договоре аренды недвижимого имущества.Они заключили договор аренды с Джеком Колбертом от 26 октября 2012 года на недвижимость, расположенную в округе Бронкс, для использования в качестве жилья и домашнего бизнеса. В договоре аренды был опцион на покупку. Опционная оговорка предоставлена ​​частично:

Этот Опцион может быть реализован в любое время до окончания срока Аренды. По истечении Опциона Арендодатель освобождается от всех обязательств по продаже Помещения Арендатору. Если Арендатор не воспользуется Опционом до истечения срока его действия, вся арендная плата и другие сборы, уплаченные по данному договору аренды, останутся у Арендодателя, и ни одна из сторон не будет иметь никаких дополнительных прав или претензий друг к другу в отношении Опциона.

Арендаторы утверждали, что 23 сентября 2019 года Джек Колберт умер, и они воспользовались своим опционом на покупку 30 сентября 2019 года. Но признали, что на момент проверки они были оставшимися арендаторами в течение месяца: в месяц.

Решающий вопрос заключался в том, имели ли арендаторы право воспользоваться опционом на покупку в течение того времени, когда арендатор владел недвижимостью в качестве ежемесячного арендатора?

Говоря кратко, общее правило состоит в том, что опцион на покупку, содержащийся в договоре аренды, если он прямо не подтвержден в последующем договоре аренды или продлении срока его действия, действителен только в течение срока первоначального договора аренды.

Здесь предполагаемое исполнение опциона не произошло в течение первоначального срока аренды или в течение срока действия опциона на продление, содержащегося в первоначальном договоре аренды. Скорее, арендаторы просто держались как ежемесячные арендаторы. Как правило, когда арендатор остается во владении арендованным помещением после истечения срока аренды, в соответствии с общим правом подразумевается продолжение аренды на тех же условиях и с учетом тех же условий, что и в первоначальном договоре.

Тот факт, что аренда в целом продолжалась на тех же условиях, что и при удержании, не означает, что все условия аренды были продлены. Таким образом, например, просто остаточная аренда не может сама по себе служить продлением личной гарантии при отсутствии такого положения в гарантии.

В данном случае арендаторы были бесспорными оставшимися арендаторами. Предполагая, что они владели помещениями на тех же условиях первоначальной аренды, они, тем не менее, не имели права воспользоваться опционом на покупку с истекшим сроком действия.В договоре аренды конкретно указано, что опцион должен быть «исполнен в любое время до окончания срока аренды». Не было положения о том, что опцион на покупку может быть продлен после истечения первоначального срока аренды.

Суд установил, что жильцы не имели права реализовать опцион по неоспоримым фактам. Их жалоба была отклонена.

Роль сертификата эстоппель в арендных отношениях

Сертификат возражения представляет собой подписанное обычно стороной договора коммерческой аренды заявление, удостоверяющее достоверность конкретных фактов, связанных с арендой или другим основным договором.Также называемый в некоторых контекстах заявлением о зачете, сертификат эстоппеля обычно требуется от коммерческого арендатора или арендатора, когда арендованное имущество продается или аренда передается другой стороне.

Передача процентов третьему лицу производится на основании наличия обстоятельств, изложенных в акте об эстоппеле. Например, арендодатель обычно фиксирует в свидетельстве текущие важные факты, такие как даты начала и окончания аренды, наличие просроченной или актуальной арендной платы, размер арендной платы или способ ее расчета, любые варианты продления или продлевать договор аренды и когда они должны быть реализованы, любые договоры субаренды и их условия и так далее.

Последующие покупатели или правопреемники арендодателя или владельца должны иметь возможность полагаться на эти факты в качестве основы для установления покупной цены или согласования других ключевых условий, а также при расчете экономической выгоды от сделки в будущем. Сертификат эстоппеля во многом становится основой для новых отношений по отношению к текущему статусу ранее существовавшей аренды или ипотеки.

По этим причинам важно, чтобы любой арендатор или арендатор, которого просят заполнить сертификат эстоппель, был чрезвычайно осторожен в отношении точности включенных фактов, потому что арендодатель, правопреемник или последующий покупатель родственных прав может полагаться на заявления как на верные его ущерб и обратиться в суд против подписавшего, если подтвержденный факт окажется ложным или неточным.

Прежде чем удостоверять что-либо третьему лицу, составляющая или подписывающая сторона должна обратиться к юристу, имеющему опыт коммерческой аренды, для помощи в определении существующих фактов и составлении правильного формулировки для сертификата об эстоппель. Аналогичным образом, любая сторона, которая действует в ущерб себе, полагаясь на сертификат эстоппель, должна обратиться за консультацией к юристу по недвижимости, чтобы понять, возможны ли судебные иски для обеспечения соблюдения условий сертификата.

В Калифорнии суды постановили, что сертификаты эстоппеля являются письменными документами, содержание которых предполагается верным для целей доказывания. Основываясь на этом правиле, Калифорнийский апелляционный суд в важном деле Plaza Freeway Limited Partnership против First Mountain Bank пришел к выводу, что дата прекращения аренды, указанная в свидетельстве коммерческого арендатора об условном исключении, была окончательной и что действие арендатора по продлению договор аренды был просрочен, поскольку он не соответствовал требованию о том, что он должен быть исполнен за 12 месяцев до этой даты.

Арендодателя в этом деле представляла юридическая фирма Klein & Wilson из Южной Калифорнии, которая помогает клиентам с арендой, сертификатами эстоппеля и множеством других коммерческих вопросов.

Марк Уилсон, судебный адвокат, выиграл почти все дела, которые он рассматривал или рассматривал в арбитраже. Он проиграл только один суд присяжных и добился полной отмены по апелляции. Г-н Уилсон представляет клиентов в деловых судебных разбирательствах и делах о злоупотреблениях служебным положением и был включен в список 50 лучших юристов округа Ориндж по версии SuperLawyers за 2017–2020 годы.Г-н Уилсон является сертифицированным специалистом Коллегии адвокатов штата Калифорния в области законодательства о злоупотреблениях служебным положением. С ним можно связаться по телефону 949-631-3300; [электронная почта защищена]; https://www.kleinandwilson.com

Аренда с выкупом или договор на землю?

На прошлой неделе мы обсуждали земельные контракты как инструмент для покупки или продажи дома в сложных рыночных условиях. Сегодня мы рассмотрим договоры аренды с выкупом, которые похожи, но имеют некоторые важные отличия.

Как договоры на землю, так и соглашения об аренде с выкупом (также называемые арендой с выкупом) являются разновидностью финансирования продавца.Они могут упростить покупку или продажу дома в периоды, когда трудно получить ипотечное финансирование, устраняя необходимость получать одобрение от обычного кредитора.

Арендные платежи идут в счет собственного капитала

Как в договоре об аренде с выкупом, так и в договоре на землю покупатель производит регулярные ежемесячные платежи продавцу, а не банку или другому финансовому учреждению. По истечении периода времени, указанного в договоре аренды/продажи (часто от двух до пяти лет), покупатель выплачивает остаток продажной цены, оформляя обычную ипотеку на недвижимость.

В договоре аренды сделка построена таким образом, что покупатель имеет возможность купить недвижимость по заранее установленной цене в конце срока действия договора. По земельному контракту покупатель покупает недвижимость в самом начале, а в конце контракта продавцу причитается единовременный платеж. В обоих случаях некоторые или все ежемесячные платежи покупателя, а также любые деньги, выплаченные авансом, учитываются в покупной цене, чтобы помочь покупателю установить справедливость в собственности.

Продавец в качестве арендодателя

Большая разница между соглашением об аренде с выкупом и договором на землю заключается в том, что продавец сохраняет контроль над имуществом и несет ответственность за него в арендной сделке.Продавец несет ответственность за содержание имущества, любой ремонт и уплату налогов на имущество и страховку, как и любой арендодатель. Продавец также может вычесть эти расходы, а также любые проценты по ипотеке в своей налоговой декларации.

По земельному договору покупатель несет ответственность за уплату налога на недвижимость, страховки и процентов по ипотеке, хотя обычно они уплачиваются через продавца. Однако покупатель может вычесть их из своих налогов; продавец не может.

Право покупателя на усовершенствование или изменение имущества также может быть более ограничено по договору аренды, если только эти права не предоставлены в договоре аренды.

Для продавца одним из основных преимуществ договора аренды с правом собственности является то, что покупателя легче выселить за неуплату. Процесс выселения арендатора за неуплату, как правило, быстрее и проще, чем обращение взыскания, которое обычно требуется в случае земельного договора.

Опцион на покупку, а не обязательство

Для покупателя договор об аренде с выкупом влечет за собой меньшие обязательства в конце договора, чем договор о земле.При аренде с выкупом у покупателя есть возможность, а не обязательство, купить недвижимость в конце срока действия договора. С договором на землю покупатель уже заключил кредитный договор на полную стоимость покупки. Если покупатель решает не получать или не может получить обычную ипотеку для покрытия остатка, оставшегося в конце контракта, это считается невыполнением обязательств и может нанести серьезный ущерб кредитоспособности покупателя.

Для покупателя это превращает аренду с выкупом в своего рода договоренность «попробуй, прежде чем купить».Если впоследствии будут обнаружены проблемы с домом или если стоимость недвижимости значительно упадет, покупатель может отказаться от сделки без каких-либо дальнейших последствий, хотя он потеряет все деньги, которые он заплатил за аренду.

Чтобы предотвратить это, продавцы обычно взимают авансовый платеж, который называется «опционом на покупку». Обычно это несколько тысяч долларов, что дает покупателю дополнительный стимул для выполнения сделки и подушку безопасности для продавца на случай, если покупатель откажется от сделки из-за снижения стоимости дома.

Недостатки аренды с выкупом

Для покупателей одним из преимуществ земельного контракта является то, что вы можете получить страховку правового титула и зарегистрировать продажу в округе (хотя многие этого не делают). Это позволяет вам заранее определить любые ограничения или залоговые права на имущество, о которых вы можете не знать, если выберете договор аренды с выкупом. Регистрация продажи также обеспечивает некоторую степень защиты от последующего удержания имущества.

При аренде покупатель теряет все деньги, уплаченные в качестве арендной платы и аванса, если он не может своевременно выплачивать арендную плату или не может получить регулярное ипотечное финансирование для завершения сделки в конце срока действия договора.В договоре на землю покупатели могут по-прежнему сохранять долю участия в собственности в этих ситуациях, в зависимости от законодательства штата.

Наконец, основные недостатки земельных договоров справедливы и для договоров аренды с выкупом. В частности, если покупатель не может претендовать на обычную ипотеку сейчас, есть большая вероятность, что он все еще не сможет этого сделать, когда срок действия договора истечет, даже если многие предполагают, что к тому времени их финансовое, кредитное или акционерное положение улучшится. Кроме того, как правило, это более дорогой способ купить дом, чем через обычную ипотеку.

Если вы решите пойти по пути аренды с выкупом или договора на землю, важно, чтобы и покупатели, и продавцы обратились за помощью к собственному юристу, который проконсультирует их и поможет составить договор аренды/продажи. Настоятельно рекомендуется также совет риэлтора с опытом заключения таких соглашений.

Консультативное юридическое заключение — договор аренды с водным участком

Номер: АГО 88-53
Дата: 29 ноября 1988 г.
Предмет: Договор купли-продажи по водному хозяйству

г.Daniel p – округ не может заключать основанный на результатах контракт, включающий профессиональные услуги, без соблюдения процедур, изложенных в Законе о ведении конкурентных переговоров с консультантами.

Уважаемый г-н Фернандес:

Вы задаете по существу следующий вопрос:

Может ли Управление водоснабжения Юго-Западной Флориды заключить соглашение с некоммерческой корпорацией об аренде-покупке здания без создания обеспечительный интерес, нарушающий ст. 12, ст. VII, Государственная конституция?

В целом, я придерживаюсь следующего мнения:

Район управления водными ресурсами Юго-Западной Флориды может заключить договор аренды-покупки с некоммерческой корпорацией, не нарушая ст.12, ст. VII, State Const., в качестве косвенного залога адвалорной налоговой власти округа, поскольку соглашение исключает повторное владение арендодателем здания, охватываемого соглашением.

Вы указали в последующем общении с этим офисом, что некоммерческая корпорация будет создана группой лиц, действующих в своем индивидуальном качестве, и округ не будет организатором или членом корпорации. Право собственности на здание всегда будет принадлежать округу после заключения договора.

Предлагаемое соглашение предусматривает, что договорное обязательство округа по ежегодным арендным платежам не является задолженностью округа.[1] Кроме того, если округу не удастся выделить в бюджете достаточно средств на данный финансовый год, чтобы произвести все необходимые платежи по аренде-покупке, договор аренды-купли-продажи расторгается в последний день указанного финансового года.[2] В случае расторжения соглашения округ, по своему усмотрению, может передать право собственности корпорации по акту об отказе от права собственности и немедленно передать владение.[3]

Если округ решит сохранить здание во владении, единственным средством правовой защиты корпорации будет добиваться судебного решения против округа в отношении оставшейся суммы, причитающейся по договору аренды-покупки.[4] Однако договор аренды с куплей-продажей не приводит к созданию каких-либо залогов, обеспечительных интересов или обременений в отношении каких-либо активов округа.[5]

Соглашение далее предусматривается в с. (7), несмотря на возможность округа немедленно передать право собственности и владение зданием

«(a) у корпорации нет намерения создать право на принудительное лишение округа права собственности на здание или его использования, или приспособления,
(b) единственным средством правовой защиты корпорации в случае несоблюдения Округом своего соглашения о добровольной передаче права собственности и владения зданием корпорации в случае неприсвоения является подача иска о возмещении ущерба, рассчитанного в порядке, установленном в соглашении об аренде-купле-продаже, и
(c) корпорация отказывается от любого права на конкретное исполнение соглашения округа о передаче права собственности и владения зданием и приспособлениями корпорации в случае неприсвоение.«[6]

После прекращения аренды по любой причине предлагаемое соглашение предусматривает, что «Округ будет обязан передать владение и право собственности на здание и приспособления корпорации». [7] Однако, если округ не сможет передать владение, единственным средством правовой защиты корпорации будет обращение в суд с иском против округа в отношении невыплаченного остатка, причитающегося по договору аренды-покупки. пришел к выводу, что муниципалитет не был уполномочен финансировать покупку компьютера по договору аренды-покупки, предоставляющему обеспечительный интерес в оборудовании с сопутствующим правом обращения взыскания или другим средством правовой защиты для обеспечения выполнения обязательства города.Поскольку соглашение, рассматриваемое в этом заключении, уполномочивало арендодателя изъять и продать оборудование в случае невыполнения обязательств города, это управление определило, что в отношении оборудования был создан «обеспечительный интерес». Залог может привести к тому, что город будет вынужден взимать адвалорные налоги, чтобы избежать потери оборудования; ведя этот офис к выводу, что такое договорное соглашение о финансировании представляет собой косвенный залог адвалорной налоговой власти города, требующей одобрения избирателями города в соответствии со ст.12, ст. VII, Государственная Конституция[9]

Этот офис неоднократно предупреждал, что никакие залоговые права или обеспечительные права на оборудование или имущество государственного учреждения не могут быть переданы, а налоговые поступления от адвалорной стоимости не могут быть переданы в залог по обязательствам, превышающим двенадцать месяцев, если это не одобрено голосованием избирателей. [10]

В неофициальном заключении, направленном г-ну Ллойду А. Саугерсу 23 мая 1988 г., этот офис рассмотрел вопрос о том, может ли школьный совет приобрести оборудование по договору аренды-покупки, подобному тому, который вы предлагаете, не нарушая ст.12, ст. VII, Государственная конституция. Так же, как и в предложенном вами соглашении, соглашение, по этому мнению, предусматривало добровольный возврат или передачу оборудования в случае возникновения определенных условий, которые расторгали бы договор купли-продажи. Однако, если школьный совет не возвращал оборудование, арендодатель ограничивался иском о возмещении убытков и не мог предъявлять иск о конкретном выполнении соглашения о возврате имущества. Это управление пришло к выводу, что такой договор аренды с покупкой не приведет к косвенному залогу кредита школьного совета в том смысле, что совет не может быть принужден к взиманию адвалорных налогов во избежание потери оборудования и единственного курса арендодателя. действий в случае невыполнения обязательств был иск о возмещении убытков.

Хотя предлагаемый округом договор аренды с покупкой предусматривает добровольный возврат права собственности на здание обратно некоммерческой корпорации на указанных в нем условиях, единственное договорное средство правовой защиты, которое есть у корпорации на случай, если округ не откажется от владение заключается в том, чтобы предъявить иск о возмещении ущерба.[11] Точно так же корпорация не имеет права добиваться конкретного исполнения обязательства округа по возврату владения и права собственности на здание.[12] Во избежание путаницы, однако, может быть целесообразно удалить положение, требующее передачи права собственности на здание после прекращения аренды, поскольку передача является добровольной.

Основываясь на вышеизложенном, я считаю, что предлагаемое соглашение об аренде и покупке, заключенное Управлением водного хозяйства Юго-Западной Флориды, не является косвенным залогом кредита округа, поскольку соглашение ограничивает право арендодателя обращаться в суд с иском о возмещении убытков. если округ не выполняет свои обязательства и округ не может быть принужден к осуществлению своих полномочий по налогообложению адвалорной стоимости, чтобы погасить долг и избежать потери владения зданием.

С уважением,

Роберт А. Баттерворт
Генеральный прокурор

RAB/TLS

34 ——————— —————————————

[1] Раздел (1), Предлагаемый договор аренды здания.

[2] Раздел (2), выше .

[3] Раздел (3), выше .

[4] Раздел (6), выше .

[5] Раздел (4), выше .

[6] Раздел (7), выше .

[7] Раздел (8), выше , с поправками, внесенными последующим сообщением.

[8] Ид.

[9] п. 12 ст.VII, State Const., предусматривает, что:

«Округи, школьные округа, муниципалитеты, специальные округа и местные органы власти, наделенные налоговыми полномочиями, могут выпускать облигации, сертификаты задолженности или любые формы налоговых ожиданий сертификатов, подлежащих уплате из адвалорного налогообложения. и со сроком погашения более двенадцати месяцев только после выпуска;
(a) для финансирования или рефинансирования капитальных проектов, разрешенных законом и только после одобрения голосованием избирателей, которые являются владельцами прав собственности на них, не полностью освобожденными от налогообложения; или
(b) возместить непогашенные облигации и проценты и премию за выкуп по ним по более низкой чистой средней процентной ставке.

См. Норр против Управления образовательных учреждений округа Бревард , 247 So.2d 304 (Флорида, 1971 г.) быть выпущены государственными органами, если они не утверждены на выборах) и AGO 76-121 и 73-164 (план отсрочки платежей создал условную задолженность со стороны местного органа власти в характере юридической ответственности за капитальное предприятие, основанное на общий кредит; план ставил местный орган власти в положение, принуждаемое к взиманию налога, чтобы предотвратить потерю собственности в результате обращения взыскания, и это было недопустимо без одобрения референдума).

[10] См. AGO 80-25 (залоговое право или обеспечительный интерес в собственности округа не могут быть предоставлены, а адвалорные налоговые поступления не могут быть переданы в залог, если они не одобрены избирателями округа на референдуме). См. AGO 78-110 (муниципалитет может закладывать неадвалорные налоговые поступления, если таковые имеются и не были ранее обременены, для покупки личного имущества, но не может, в отсутствие одобрения референдума, финансировать покупку такого имущества путем заимствования денег и предоставление залогового права или ипотеки на имущество, которое будет приобретено в качестве дальнейшего или дополнительного обеспечения кредита).

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.