Правила пдд категории авм 2019: Билеты ПДД 2021 Экзамен ПДД 2020 ABM/CD(СД) от ГИБДД

— страница 2 из 4

После определения того, что сделка или собственность подходят для оценки с помощью автоматизированной модели оценки (AVM), первое решение, которое нужно принять, — «Какой AVM использовать?» Есть много вариантов — более 20 коммерчески доступных AVM — значительно больше, чем всего несколько лет назад.Хотя стоимость и процент попаданий могут быть важны, точность модели является конечной целью. Несколько дополнительных оценок, отклоняющихся более чем на 20 процентов, могут серьезно увеличить расходы. Неточность может усилить вторичный взгляд, привести к тому, что ссуды не будут закрыты вообще, или даже спровоцируют дефолты в будущем.

Какой лучший AVM?

Мы тестируем большинство доступных в настоящее время бытовых моделей, и в общенациональном тесте, показанном на Рисунке № 1 ниже, модель AM-39 (вымышленное название) оказалась на вершине кучи.У нее самая низкая средняя (абсолютная) ошибка (MAE) на 0,1 по сравнению с моделью, занявшей 2-е место. Модель AM-39 на целый процент лучше, чем модель, занявшая 5-е место, и это хорошо, но это еще не все. Модель AM-39 имеет самый высокий процент оценок в пределах +/- 10% (PPE10%). Модель AM-39 имеет 2-й по величине процент чрезмерного завышения (> = 20%, или RT20 Rate), особенно плохой тип ошибки, указывающий на значительное завышение или правостороннюю ошибку.

Если вы покупали AVM, вы могли подумать, что модель AM-39 — очевидный выбор.Эта модель работает в верхней части списка практически по всем параметрам, верно? Ну не так быстро. Учтите, что эти измерения основаны на тестировании AVM по всей стране, и если вы ведете бизнес только в определенных географических регионах, вас может беспокоить только то, какая модель или AVM наиболее точны в этих областях. На рисунке 2 показан рейтинг моделей в Неваде, и если бы вы были настроены на модель AM-39, то с облегчением увидели бы, что она по-прежнему находится в пятерке лучших. И, по сути, она работает даже лучше, если ограничиться этим. штат Невада.Тем не менее, три модели превосходят модель AM-39, при этом модель X-24 лидирует по точности (хотя и с более низкой скоростью попадания).

Итак, теперь вы можете быть проданы на Model X-24, но вы все равно можете посмотреть немного глубже. Если, например, вы были кредитным союзом в округе Кларк, вы могли бы сосредоточиться на работе там. Хотя округ Кларк довольно разнообразен, он сильно отличается от большинства других округов Невады. В этом случае на рисунке 3 показано, что лучшей моделью по-прежнему является модель X-24, и она очень хорошо работает, избегая чрезмерных переоценок.

Однако, если ваш кредитный союз округа Кларк ориентирован на жилищные ссуды начального уровня со стоимостью недвижимости ниже 100 тыс. Долларов, вы можете проверить только этот сегмент рынка. На рисунке 4 показано, что модель X-24 по-прежнему является лучшей моделью в округе Кларк для этого ценового уровня. Обратите внимание, что другие топовые модели, в том числе модель AM-39, демонстрируют значительные недостатки, поскольку их склонность к переоценке возрастает до подросткового возраста. Это немалая разница, и она может быть важной.Модель AM-39 в семь раз чаще, чем модель X-24, переоценивает собственность на 20%, и это ошибки с высоким риском.

Внимательно посмотрите на результаты модели на рисунке 4, и вы увидите, что модель X-24, будучи самой точной и точной, имеет самый низкий процент совпадений. Это означает, что примерно в 40% случаев оценка стоимости не возвращается. Подразумевается: вам действительно нужен второй и третий варианты AVM.

Теперь давайте рассмотрим другую схему кредитования кредитного союза округа Кларк.Рассмотрим программу кредитования дорогостоящей недвижимости и взглянем на рисунок 5, который представляет собой анализ объектов недвижимости стоимостью более 650 тысяч долларов и того, как модели работают на этом ценовом уровне. Рисунок 5 показывает, что Модель X-24 больше не входит в пятерку лучших моделей. Лучшими показателями в округе Кларк для этого ценового уровня является модель AM-39 с 92% в пределах +/- 10% и нулевой ошибкой завышения стоимости более 20%. Другие модели в пятерке лидеров также хорошо оценивают недвижимость этого уровня.

Рисунок 6 суммирует это упражнение, которое демонстрирует правильное мышление при выборе моделей.Во-первых, сосредоточьтесь на сегменте рынка, в котором вы ведете бизнес, — не используйте модель, которая лучше всего работает за пределами вашей зоны обслуживания. Во-вторых, вместо того, чтобы использовать одну модель, вам следует использовать несколько моделей, упорядоченных по приоритетам в так называемой «Таблице предпочтений моделей®», в которой модели занимают первое, второе, третье место для каждого сегмента вашего рынка. Затем, когда вам нужно запросить оценку, система должна вызвать AVM в точке №1, и если она не получит ответа, попробуйте следующую модель (модели), если она доступна.

Таким образом, вы получаете наиболее подходящую модель для работы.Несмотря на то, что одна модель в целом покажет себя лучше, она не будет лучшей моделью для всех типов недвижимости и ценовых категорий. В нашем примере модель №1 в стране не была предпочтительной моделью в каждом сегменте рынка, на котором мы сосредоточились. Если бы мы сосредоточились на другой географии или сегменте рынка, мы почти наверняка увидели бы переупорядочение рейтингов и, возможно, даже другие модели, появившиеся в пятерке лучших. Результаты следующего квартала также могут быть другими, потому что все разработчики моделей постоянно пересматривают свои алгоритмы; ресурсы и условия меняются, и никто не может позволить себе стоять на месте.

Автомобильные сокращения — SMMT

Реакция на коронавирус — Потребительское кредитование: PwC

Gig работников находятся в сложной ситуации.Спрос на некоторые услуги резко вырос в начале марта, поскольку заказы на доставку еды и продуктов через Интернет начали расти. Но из-за характера работы у этих людей больше шансов заразиться вирусом и заболеть. Это поднимает еще одну проблему: подавляющее большинство работников гиг-экономики не получают пособий по болезни через компании, в которых они работают. Uber, Lyft, Doordash и другие уже обсуждают создание фонда для водителей, заразившихся COVID-19.Uber объявил, что гарантирует 14 дней оплачиваемого отпуска по болезни для любого водителя, который заразится COVID-19.

Многие работники сферы услуг, вероятно, увидят сокращение зарплат. Каждый десятый (10,6% или 16,3 миллиона) американец работает в индустрии гостеприимства и отдыха. Если запреты на поездки и отмена конференций продолжатся, эти люди будут одними из наиболее пострадавших с экономической точки зрения. Из них больше всего пострадают почасовые и контрактные рабочие.

Многие из этих людей уже живут без удобного фонда на случай чрезвычайных ситуаций, поэтому компании, занимающиеся потребительским финансированием, начнут получать запросы о помощи не займет много времени.Исследование Федеральной резервной системы показало, что четверо из десяти американцев столкнутся с трудностями при оплате чрезвычайных расходов в размере 400 долларов. Компании, выпускающие кредитные карты, должны быть готовы к быстрому росту просрочек. Данные, опубликованные в декабре, показывают, что уровень просрочек по кредитным картам составил 2,6% по сравнению с 6,8% во втором квартале 2009 года, который был разгар финансового кризиса.

Задолженность по студенческой ссуде : В 2009 году общая непогашенная задолженность по студенческой ссуде в США составляла 772 миллиарда долларов.В конце 2019 года эта сумма выросла до более чем 1,6 триллиона долларов. Сегодняшние выпускники колледжей бросают учебу со средней задолженностью по студенческой ссуде на сумму 30 000 долларов. Это означает ежемесячные выплаты в размере 304 долларов в течение десяти лет. Когда наступают финансовые трудности, люди, скорее всего, сами решают, какой счет останется неоплаченным.

Поскольку эти тенденции, вероятно, по-разному повлияют на кредиторов и обслуживающих компаний, мы обсудим их отдельно.

Вождение | Headway Ирландия

Моя лицензия еще действительна?

Ваша текущая лицензия все еще действительна, если ваш GP:

• Предупреждает, чтобы вы садились за руль или
• Сообщает вам, что вам необходимо сообщить об этом в Национальную службу водительских прав (NDLS).

Действующие правила по медицинской пригодности к вождению гласят, что люди с эпилепсией или с определенными физическими недостатками, вызванными травмой головного мозга, или с определенными типами травм головного мозга, должны уведомить NDLS. Ваш терапевт сообщит вам, применимо ли это правило к вам или нет.

Если ваш терапевт говорит, что вы можете водить машину, но ваше состояние означает, что вы должны уведомить NDLS, вы уведомите их, подав заявку на изменение личных данных в ваших водительских правах. Однако:

• Вам не нужно повторно сдавать экзамен по вождению и
• Вам не нужно платить за новую лицензию.

Чтобы изменить личные данные в вашей лицензии, вам необходимо:

• Запишитесь на прием в местный центр NDLS.
• Получите медицинскую справку с водительскими правами, заполненную вашим терапевтом. В форме ваш терапевт может подтвердить, что вы водите автомобиль в течение одного года, трех или десяти лет.
• Заполните форму заявления на получение водительских прав.
• Принесите подтверждение вашего PPSN (персональный номер государственной службы).
• Принесите свои действующие водительские права.

Если ваш терапевт считает, что вам еще небезопасно управлять автомобилем самостоятельно и вам следует пройти аттестацию по вождению, он может обратиться в раздел «Медицинский фитнес» Управления безопасности дорожного движения (RSA) для получения временного разрешения на обучение для вас. Если ваш терапевт считает, что вам еще небезопасно водить самостоятельно и вам следует пройти аттестацию по вождению, он может обратиться в раздел «Медицинский фитнес» Управления безопасности дорожного движения (RSA) для получения временного разрешения на обучение для вас.

Продление лицензии

Если срок действия ваших водительских прав истек после травмы головного мозга, вам необходимо подать заявление на их продление. Для этого вы заполняете форму продления лицензии и лично идете в один из национальных центров службы лицензирования водителей (NDLS). Если у вас есть инвалидность или состояние, указанное в форме продления водительских прав, ваш терапевт должен будет заполнить форму Medical Report .

Некоторые из условий, при которых требуется форма медицинского заключения:

• Инсульт.

• Эпилепсия.

• Хирургия головного мозга.

• Некоторые изменения слуха или зрения.

• Ограничение движений в руках и ногах.

• Если ваш автомобиль уже адаптирован для инвалидов.

Если у вас его еще не было, ваш терапевт может попросить вас пройти аттестацию по вождению. Эта оценка предназначена для того, чтобы убедиться, что вы по-прежнему в безопасности, или чтобы узнать, нужно ли вам брать уроки вождения или провести адаптацию к вашей машине.

За бланками водительских прав и информацией обращайтесь в Национальную службу лицензирования водителей — t: 0761 087 880 или посетите сайт www.ndls.ie.

Создадут ли ПТрМ мир без оценщиков? | Think Realty

Оценка стоит денег в то время, когда Интернет приближает стоимость информации к нулю

Рынок недвижимости в последние несколько лет развивался хорошо, но для одной группы ситуация была иной.Оценщики переживают тяжелые времена. Количество их рабочих мест сокращается, бизнес теряется из-за высокотехнологичных конкурентов, управляющие компании поглощают гонорары, а HUD сомневается в точности оценок. Что еще хуже, федеральные регулирующие органы предложили новые правила, чтобы сделать оценку жилого фонда ненужной для огромного количества сделок.

Странность заключается в том, что никто не сомневается и не отрицает важность независимых оценок. Вместо этого оценщики теряют новые технологии, более низкие затраты и более быстрое время подготовки.Потребность в оценках существует, но эта потребность все больше заполняется большими данными и искусственным интеллектом (ИИ).

Теория против реальности

Оценщики находятся в центре кредитного процесса. Кредиторы и заемщики нанимают их, чтобы предотвратить две формы финансовой трагедии: чрезмерное кредитование ипотечными кредиторами и переплата покупателями недвижимости. Кредиторы не хотят вкладывать больше денег, чем они должны, и, таким образом, увеличивают свой риск, если собственность должна быть изъята. В то же время мы не хотим, чтобы покупатели платили завышенные цены на жилье из-за невиновности или излишеств.

Правильная оценка, безусловно, приносит пользу системе кредитования в целом, но когда дело доходит до отдельных транзакций, точка зрения часто бывает иной.

Во-первых, оценка стоит денег в тот самый момент, когда средства заемщика, вероятно, будут ограничены. Несомненно, многие заемщики жилья были бы счастливы избежать расходов на оценку в 500 долларов или около того.

Во-вторых, хотя много говорят о необходимости точной оценки, настоящая цель многих сделок — просто завершить сделку и получить деньги.

Если оценочная стоимость меньше продажной цены собственности, то условия контракта необходимо будет «изменить», вежливый термин, который означает, что, возможно, цена снизится или покупатель найдет больше денег. Или оба. Если стороны не могут внести коррективы, сделка может закончиться внезапно и неудачно, заставив всех начать все сначала. Продавцы, которые могут заключить контракт на покупку новой собственности, не будут продаваться в долларах. Не будет ни дома мечты для покупателей, ни комиссионных для брокеров, ни комиссионных для кредиторов.Целая группа людей, вероятно, будет очень недовольна низкой оценкой, даже если она, несомненно, попадет в цель.

«Оценщик недвижимости, который представляет оценку в соответствии с контрактной ценой, знает возможные последствия», — объясняет Исаак Пек, пишущий для Working RE. «Помимо давления и преследований со стороны домовладельцев, агентов и компаний по управлению оценками (КУА), оценщики также рискуют оказаться заклейменными« убийцами сделок »и потерять как кредиторов, так и клиентов КУА; высокая цена за простое выполнение своей работы — точную и беспристрастную оценку.”

Сравнительный анализ рынка (CMA)

Как и другие профессии, оценщики разметили свою территорию. Чтобы быть оценщиком, нужна лицензия. Вы не можете получить лицензию без обучения и опыта. Вы не можете продавать «аттестацию», если не являетесь лицензированным оценщиком.

Брокеры по недвижимости могут предложить анализ конкурентного рынка или сравнительный анализ рынка (в любом случае известный как CMA), оценивая листинг или покупную цену собственности, но они никогда не могут назвать это «оценкой».”

Регулирующие органы в сфере недвижимости обычно требуют четко написанных заявлений CMA о раскрытии информации, чтобы никто не упустил суть. Мэриленд, например, говорит, что лицензиаты по недвижимости «могут подготовить анализ конкурентного рынка конкретной собственности для клиента, потенциального клиента или покупателя. Анализ должен включать следующее заявление, напечатанное на видном месте и без изменений на первой странице: «

Независимо от того, насколько хорошо сделано, кредиторы не будут заменять оценку CMA, подготовленную лицензиатом недвижимости.Это потому, что CMA создается с намерением помочь кому-то купить или продать собственность, действия, с которых брокер надеется получить вознаграждение. Оценщикам, напротив, платят за акт оценки, независимо от окончательной суммы.

Заключение по брокерской цене (BPO)

Другим потенциальным заменителем оценки является заключение брокера о цене (BPO), форма отчета о стоимости дома, предоставляемая местными брокерами по недвижимости. BPO с выездом на автомобиле, когда внутренняя часть дома не проверяется, часто используется, чтобы установить, что собственность в выкупе или короткой продаже просто существует.

У оценки проезжей части есть свои плюсы и минусы. Они, безусловно, бывают быстрыми и дешевыми по сравнению с полноценной оценкой. Владельцам недвижимости не нужно ремонтировать внутренние пространства. Нет необходимости в записи. С другой стороны, дополнительная ценность, создаваемая новой кухней или ванной, не видна, и это причиняет вред владельцам.

Правила для BPO различаются в зависимости от штата. В некоторых юрисдикциях лицензиаты по недвижимости могут предоставлять BPO, но не могут взимать за это плату. В третьих, брокеры могут как проводить BPO, так и получать вознаграждение за услуги.

Додд-Франк

На федеральном уровне использование альтернативных методов оценки ограничено, но не запрещено.

Додд-Франк говорит: «В связи с покупкой основного жилища потребителя мнения брокеров не могут использоваться в качестве первичной основы для определения стоимости объекта недвижимости для целей предоставления ссуды по жилищной ипотечной ссуде. обеспечен таким объектом собственности ».

Язык Додда-Франка включает в себя впечатляющее количество лазеек в BPO.Формулировка применяется к «покупке основного жилища потребителя». Означает ли это, что BPO можно использовать для рефинансирования основного жилья или покупки второго дома? А как насчет коммерческой недвижимости?

Если BPO кажется готовым конкурировать с оценками в некоторых областях под руководством Додда-Франка, это еще не все. В 2010 году федеральные регулирующие органы выпустили свои Межведомственные руководящие принципы оценки и оценки, основанные на стандартах Додда-Франка. В рекомендациях говорится: «Метод оценки, не обеспечивающий рыночной стоимости объекта или достаточной информации и анализа для обоснования вывода о стоимости, неприемлем в качестве оценки.Например, метод оценки, который предоставляет продажную или прейскурантную цену, такой как мнение брокера о цене, не может использоваться в качестве оценки, потому что, среди прочего, он не обеспечивает рыночную стоимость собственности ».

Автоматизированные модели оценки (AVM)

Додд-Франк определяет термин «автоматизированная модель оценки» (AVM) как означающий «любую компьютеризированную модель, используемую создателями ипотечных кредитов и эмитентами вторичного рынка для определения стоимости залога по ипотеке, обеспеченной основным жилищем потребителя.”

Эта формулировка не запрещает и не ограничивает использование AVM в основных жилых помещениях, в то время как не затрагивает второстепенные дома и коммерческую недвижимость.

На случай, если точка будет упущена, Додд-Франк также создает огромную лазейку для AVM в своем определении «мнения брокера о цене».

BPO, как говорит Додд-Франк, — это «оценка, подготовленная брокером, агентом или продавцом по недвижимости, которая детализирует вероятную продажную цену конкретного объекта недвижимости и предоставляет различный уровень детализации о состоянии собственности, рынок и окрестности, а также информацию о сопоставимых продажах, но не включает автоматизированную модель оценки.”

Оценка стоимости дома в Интернете

Zillow сообщает, что в третьем квартале «более 186 миллионов уникальных пользователей в месяц в среднем заходили на мобильные приложения и веб-сайты брендов Zillow Group, что на 7 процентов больше, чем в прошлом году».

Что делает эти огромные и растущие цифры примечательными, так это то, что в 2018 году продажи существующего жилья снизились, количество домов на одну семью снизилось, а ставки по ипотечным кредитам выросли. Не менее удивительно, как сделать так, чтобы ваши сайты посетили 186 миллионов уникальных пользователей, если в 2018 году было продано всего 6 домов.2 миллиона новых и бывших в употреблении единиц?

Сайты Zillow, в которые входят Zillow.com и Trulia.com, являются лишь частью онлайн-рынка недвижимости. Есть и другие важные сайты, в том числе Yahoo! Дома, Realtor.com, Redfin.com и Homes.com.

Ведущие сайты о недвижимости в Интернете содержат огромное количество информации. Посетитель может найти такие вещи, как продажная цена, квадратные метры, фотографии, цена за квадратный фут, прошлые цены продажи, прошлые цены в листинге, количество спален и налоговые расходы.Этот материал — на самом деле рыночная информация — представлен в виде, доступном для понимания посетителями сайта, — это публичная сторона сложных автоматизированных моделей оценки (AVM).

Загвоздка в том, что онлайн-оценки — как бы красиво они ни были представлены — могут отличаться друг от друга.

Зайдите на несколько участков с недвижимостью и проверьте стоимость своего дома. Каждая оценка, вероятно, будет отличаться, и разрыв между самой высокой и самой низкой оценками может быть значительным.

Почему это происходит?

• Переменные и веса, используемые в одной модели, могут отличаться от другой.
• Доступность последней информации о собственности зависит от юрисдикции.
• Новое подразделение с тремя моделями и большим количеством продаж легче оценить, чем район, построенный 100 лет назад, где все дома отличаются друг от друга, а продажи нечасты.
• Одна система может разрешать ввод данных владельцем, а другая — нет.
• Онлайн-оценки могут значительно отличаться от оценочных значений и маркетинговых советов, предоставляемых брокерами по недвижимости.

«AVM — это новый рубеж мошенничества», — сказала Джоан Трайс, основатель и генеральный директор Allterra Group.Allterra Group является материнской компанией таких известных отраслевых брендов, как веб-сайт Appraisal Buzz, журнал Appraisal Buzz, Valuation Expo и Collateral Risk Network. «Просто предполагается, что AVM лучше. Все увлечены технологиями. Мы потеряли всякое уважение к экспертам. Откуда АВМ узнает о 35 кошках, которые у вас в подвале? »

Сайты недвижимости внимательно объясняют, что AVM не заменяет оценку. Zillow, например, заявляет, что его Zestimate «не является оценкой.Это отправная точка для определения стоимости дома ». Он советует посетителям сайта также получить сравнительный анализ рынка (CMA), а также оценку и физически посетить объект, когда это возможно.

Если верно, что AVM не является оценкой, верно также и то, что оценки стоимости дома обычно бесплатны, доступны мгновенно и постоянно обновляются. Интернет-автоматы проверяются и перепроверяются общественностью не потому, что люди обязательно присутствуют на рынке, чтобы покупать или продавать, а потому, что домашние ценности влияют на наше эго и чувство финансового успеха.Кому не нравится видеть ориентировочную стоимость своего дома, особенно когда цены растут? Такие барьеры, как цена (их нет) и время (онлайн-оценки доступны днем ​​и ночью), просто не существуют в онлайн-системах. И — не то чтобы кто-либо когда-либо делал это — вы можете легко и анонимно проверить цены на дом вашего менеджера или сколько дядя Уолли заплатил за его дом.

Конфликт возникает, когда домовладельцы рассматривают онлайн-AVM как эталон, который показывает более высокую ценность, чем оценка или CMA.Затем оценщики, брокеры и кредиторы должны объяснить, что нет, недвижимость на самом деле стоит не так много, как можно было бы предположить на некоторых сайтах, разговор, который может вызвать дискомфорт.

«Потребители, — говорит Национальная ассоциация риэлторов (NAR), — которые серьезно относятся к рынку покупки и продажи жилья, должны помнить о множестве конкурирующих оценщиков цен на жилье. Если полагаться только на одну оценку цены, то это может исказить представление о том, ради чего на самом деле будет совершаться сделка с конкретным имуществом.Однако, когда дело доходит до онлайн-оценки стоимости дома, первое предостережение потребителей заключается в том, что эти оценки не заменяют формальные оценки, сравнительный анализ рынка и глубокий опыт профессионалов в сфере недвижимости ».

«AVM — неправильное название», — объясняет Джоан Трайс, которая также является основателем и генеральным директором Clearbox, базы данных учетных данных оценщиков, используемой кредиторами, регулирующими органами и КУА. «Это не модели оценки. Это модели продажных цен. Кого волнует, какие цены? Фанни и Фредди должны заботиться о стоимости, но они разобрали процесс оценки до единого подхода к оценке — теории большого дурака.”

А как насчет точности?

Насколько точны оценки, человеческие или электронные? HUD, например, вызвал ажиотаж, заявив, что оценка обратной ипотеки — то, что HUD называет конверсионной ипотекой собственного капитала или HECM — часто не обеспечивает достаточной точности.

«В течение 2018 финансового года, — говорится в последнем годовом отчете HUD Конгрессу, — FHA стало известно об опасениях по поводу точности оценок, используемых для создания HECM. Сравнение более 80000 HECM, одобренных в период с 2016 по 2018 год, убедительно свидетельствует о том, что некоторые оценки, используемые в программе HECM FHA, завышали стоимость залога и генерировали завышенную оценку стоимости недвижимости.За этот период 21 процент населения имел оценку, которая была на 10 или более процентов выше оценки автоматизированной модели оценки (AVM). За тот же период 9 процентов оценок были завышены на 20 процентов и более, а 4 процента оценок были завышены более чем на 30 процентов ».

HUD теперь начал требовать две оценки для выбранных приложений HECM в результате своих выводов, но утверждения правительства не являются бесспорными.

«Стоит отметить, что любые убытки, которые FHA регистрирует сегодня, на самом деле являются результатом транзакций, совершенных годами ранее, а в некоторых случаях и много лет назад», — объясняет Ларри М.Элкин, президент Palisades Hudson Financial Group, управляющий активами.

Элькин добавляет: «Обвинение оценщиков в убытках по обратной ипотеке — это просто еще одно упражнение в поисках козлов отпущения. Коллективная роль оценочной индустрии в любых убытках, связанных с этими сделками, минимальна по сравнению со всеми другими сопутствующими рисками. Склонность FHA обвинять оценщиков — это упражнение в самообмане или неверном указании, либо и то, и другое «.

Меньше оценщиков

В период с 2009 по 2017 год объем продаж вторичного жилья вырос с 4.34 миллиона единиц до 5,51 миллиона единиц, прибыль в 1 170 000 сделок, и все же количество оценщиков сократилось. По данным Appraisal Institute, в 2009 году было 92 750 активных оценщиков недвижимости. По оценкам Института, к концу 2017 года количество практикующих сократилось до 82 208 человек, что означает потерю более 10 000 специалистов.

«Среднегодовые темпы снижения за последние пять лет были примерно отрицательными на два процента», — сообщает Appraisal Institute.«Более широкий анализ показывает, что снижение может продолжаться в течение следующих пяти-десяти лет из-за выхода на пенсию, меньшего количества новых людей, вступающих в профессию оценщика, экономических факторов, государственного регулирования и более широкого использования технологий анализа данных».

Имея меньше возможностей для продажи, финансирования и закрытия, нет никаких сомнений в том, что жилищный кризис заставил людей уехать из многих областей, связанных с жильем. Но, в свою очередь, нужно ли при меньшей активности столько оценщиков?

Джоан Трайс объясняет: «У нас был кризис жилищного финансирования, который привел к резкому сокращению транзакций.Это вытеснило множество людей, работающих неполный рабочий день, во всех сферах жилищного хозяйства. Если вы посмотрите на количество оценщиков, которые подаются на UCDP (Единый портал данных обеспечения), то число составляет около 45 000. Если вы посмотрите на количество транзакций, то получите в среднем две оценки в неделю. Это переизбыток оценщиков.

«Что делает заголовки, — продолжила она, — так это нехватка на« бурлящих »рынках. Сможем ли мы когда-нибудь пополнять запасы пузырями? Нет, предложение не такое уж эластичное.И более важный вопрос: а должны ли мы? »

Оценка стоит денег в то время, когда Интернет сводит стоимость информации к нулю.

Стоимость оценки жилого фонда в крупном банке составляет около 500 долларов, согласно ValuePenguin. Это большое число для многих заемщиков и разительный контраст с электронными оценками, но при рассмотрении затрат на оценку часто упускается несколько моментов.

Во-первых, и это очень важно, оценщики действительно проводят время в собственности, заходят внутрь и являются местными экспертами по оценке.Заемщики получают что-то за свои деньги.

Во-вторых, работа оценщика состоит в том, чтобы установить стоимость собственности, такую ​​стоимость, которая может помешать покупателям платить слишком много, а кредиторам — принимать на себя слишком большой риск.

«В типичной сделке с недвижимостью оценщик — единственная сторона, которая ничего не получает от закрытия сделки», — говорит Франсуа (Франк) К. Грегуар, оценщик из Санкт-Петербурга, Флорида, и четырехкратный председатель правления Совет по оценке недвижимости Флориды.«Их роль — быть компетентными, независимыми, беспристрастными и объективными. Кроме того, при типичной сделке с недвижимостью оценщик предоставляет отчет о своих мнениях и выводах кредитору, чтобы помочь в принятии решения об андеррайтинге ссуды.

«Если кредитор решит принять это решение без оценки, — продолжил Грегуар, — заемщик все еще находится на крючке, чтобы погасить ссуду, независимо от рыночной стоимости собственности. В некоторых обстоятельствах не станет ли благоразумный покупатель запросить объективное мнение хорошо зарекомендовавшего себя и опытного профессионала, прежде чем совершать 30-летние платежи? Возможно, деньги потрачены не зря.”

В-третьих, между тем, что заемщики платят за услуги по оценке, и тем, что на самом деле собирают оценщики, может быть серьезная разница, и этому вопросу не уделяется особого внимания.

После обвала ипотечного кредитования федеральное правительство и правительства штатов хотели убедиться, что кредиторы не могут оказать давление на оценщиков с целью получить определенное количество кредитов или выслужиться с помощью благоприятных оценок. Одним из результатов стал Закон об улучшении раскрытия информации об ипотеке (MDIA).

MDIA привел к созданию компаний по управлению оценкой (КУА).Вместо того, чтобы напрямую нанимать оценщиков, кредиторы могут нанимать КУА и заставлять КУА нанимать оценщиков, тем самым отделяя оценщиков от кредитных специалистов и других ипотечных должностных лиц. И, конечно же, за эту услугу КУА взимается плата.

Заемщики, со своей стороны, часто видят плату за оценку, но не видят, как она делится. Без раскрытия информации потребители могут полагать, что вся плата идет оценщику.

«КУА часто получают более 50 процентов платы за подачу заявления заемщика, предназначенной для проведения оценки», — говорит Джонатан Дж.Миллер, президент и главный исполнительный директор компании Miller Samuel, Inc., оценщиков и консультантов недвижимости в Нью-Йорке.

«Я видел, как около 70 процентов обращаются в AMC», — сказал Миллер (не имеет отношения к автору). «У меня были оценщики, которые говорили мне, что их клиенты AMC не разрешают оценщику указывать в отчете разбивку гонорара. Их лобби прилагает все усилия, чтобы этот вопрос оставался неясным для потребителя. Представьте, если бы потребитель знал, что большая часть «оценочного вознаграждения» предназначалась для канцелярских работ.Эта единственная проблема опустошила оценщиков и заставила многих покинуть профессию.

«Задумайтесь о доле от 50 до 70 процентов гонорара оценщика на секунду», — продолжил Миллер.

«AMC должны быть самым неэффективным финансовым учреждением из когда-либо изобретенных, поскольку все, что они на самом деле делают, это заказывают отчеты через программное обеспечение, проверяют наши сертификаты и заявляют, что они являются препятствием между оценщиком и банком. Обученные оценщики вынуждены работать с 19-летними жевательными резинками, которые действительно не понимают, что мы делаем.

«По моему опыту, процесс AMC увеличивает время выполнения работ как минимум на неделю. AMC делают покупки по самой низкой цене, и это может занять от трех до четырех дней. Тем не менее, отрасль настолько обеспокоена сроками выполнения работ, что ожидает, что мы подготовим достоверный отчет за 24–48 часов ».

«Недостатка в оценщиках никогда не было», — добавил Миллер. «Оценщиков, готовых и способных работать за 50 процентов от рыночной ставки, не хватает».

«Имеются неофициальные свидетельства того, что некоторые КУА брали 50 или более процентов комиссии, взимаемой с заемщика», — говорит Грегуар, который в прошлом также был председателем комитета по оценке Национальной ассоциации риэлторов.«Заемщик редко знает о договоренности между кредитором и КУА. Еще более редки ситуации, когда заемщика информируют о проценте «оценочного вознаграждения», удерживаемом Управляющей компанией по оценке ».

Коммерческая модель

Пока что, похоже, оценщики хорошо поработали, охраняя свою территорию. Процитируя Трусливого Льва, «никто!» может предоставить оценку кроме оценщика. «Ни в коем случае!»

Правила, защищающие оценщиков, помогли защитить свою территорию от посягательств со стороны других профессий.Возникающая проблема заключается не в том, что другая профессия будет предлагать «оценки», а в том, что рынок примет заменители.

Весной прошлого года федеральные регулирующие органы утвердили новый порог оценки для коммерческой ипотеки. «Окончательное правило, — говорится в уведомлении Федерального реестра, — увеличивает пороговый уровень, при котором оценка не требуется для сделок с коммерческой недвижимостью, с 250 000 долларов США до 500 000 долларов США.

«Для сделок с коммерческой недвижимостью, освобожденных от требования оценки в результате пересмотренного порогового значения, — говорится в уведомлении, — регулируемые учреждения должны получить оценку залога недвижимого имущества, которая соответствует безопасной и надежной банковской практике.”

Согласно более высокому порогу, по оценкам государственных регулирующих органов, почти 32 процента всех коммерческих сделок будут затронуты новым правилом. Однако с другой стороны, менее двух процентов всех коммерческих сделок в долларовом выражении будут освобождены от нового требования к оценке.

Конечно, в то время как потребность в оценках снижается в соответствии с новым коммерческим стандартом, можно ожидать увеличения спроса на «оценки». Это возможность для ПТрМ.

Стремление к 400 000 долл. США

В конце 2018 года государственные регулирующие органы предложили поднять порог оценки жилой недвижимости до 400 000 долларов США по сравнению с 250 000 долларов США, установленной в 1994 году. В случае принятия «дополнительные 214 000 ссуд на жилую недвижимость, выданных учреждениями, застрахованными FDIC, или аффилированными организациями» больше не будут требуется экспертиза. Конечно, многие ипотечные жилищные кредиты выдаются организациями, не застрахованными FDIC. Кроме того, эти 214 000 объектов недвижимости превышают 750 000, которые уже освобождены от требований по оценке в рамках минимума в 250 000 долларов.

«Регулирующие органы потеряли коллективный разум», — заявила Трайс в Housing News Report. «И они предлагают это под предлогом« безопасности и надежности ». Это похоже на 2005 год. Я надеюсь, что Майкл Льюис уже начал свою следующую книгу. Следующий кризис будет кризисом залога, а не кредитным кризисом. Сопутствующие вопросы ».

В контексте жилой недвижимости предлагаемый порог будет значительно выше типичных цен, которые платят потребители. Например, по данным ATTOM Data Solutions, в четвертом квартале 2018 года средняя цена продажи существующего дома составляла 245000 долларов.Правительство сообщило, что средняя цена новых домов в октябре составила 309 700 долларов.

Как и в случае с новым коммерческим порогом, меньшее количество требуемых оценок жилья откроет двери для альтернатив. Как говорится в предложении, «по-прежнему будет требоваться оценка транзакций, освобожденных от повышенного порога».

«Это увеличение количества ссуд, которые больше не требуют оценки, обеспечит существенное снижение нагрузки для регулируемых учреждений», — поясняет Управление валютного контролера (OCC).

И все же, что любопытно, если существует минимальный порог в 400 000 долларов для оценки жилья, это означает, что для более дорогих домов потребуются независимые оценки. Эта политика защитит заемщиков с более высоким уровнем доходов от переплаты и оттолкнет заемщиков начального уровня и со средним доходом от таких оценок.

Меньшее бремя для банков звучит привлекательно, но какое облегчение нужно банкам? Организации, застрахованные FDIC, сообщили о чистой прибыли в размере 62 миллиардов долларов в третьем квартале, увеличившись на 29.3 процента по сравнению с годом ранее.

Хотя это здорово, что федеральные регулирующие органы заботятся о банках, кто заботится о заемщиках? Если банк чрезмерно ссужает одну недвижимость из ста, это не имеет большого значения, но для заемщиков жилого фонда ситуация иная. Они покупают только одну недвижимость. Если покупатели переплатят, они могут понести большие убытки. На картинке нет других свойств, которые могли бы компенсировать их риск.

«Оценщики должны быть защищены пруденциальными регуляторами», — сказал Трайс.«Вместо этого они подвергаются нападению. Это не может закончиться хорошо, если вы удалите единственную независимую, беспристрастную сторону ».

С прогрессом есть странность. Результаты, которые мы получаем, иногда не соответствуют нашим ожиданиям. Мы живем в компьютерную эпоху, но все еще используем много бумаги, около 10 000 страниц в год для типичного офисного работника. В аналогичном смысле ПТрМ никуда не денутся. Их использование увеличится. Это естественный прогресс, которого можно ожидать в эпоху Интернета.

Но рост AVM не означает исчезновения оценок.Необходима физическая независимая оценка на месте, проводимая обученными оценщиками. Сегодня есть место и для ПТрМ, и для аттестации.